文档介绍：生态农业地产前期手续和规划设计阶段
①开发物业类型及风险:房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发项目的风险都是相同的,各类开发项目具有不同的风险;
②开发时机与风险:由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和区域性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺;
③土地获取风险:主要指土地购买风险。房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬;
④资金风险:筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回可能性。
⑤产品定位风险:产品定位不准确,会直接导致项目的失败,控制好产品定位的风险是项目成败的一个关键。
⑥前期手续风险:前期手续的风险主要体现在政策法规的变化和政府职能部门具体经办人员在手续办理过程中的差异性。由于近几年国家加大了房地产市场的调控,新政策层出不穷,在土地获取时得到的规划条件和当时的各项政策法规,到具体办理各项前期手续的时候又会发生变化,同时,同一项法规,不同经办人在理解和掌握上也会有所不同,这时候开发商必须做好及时调整的准备。
项目建设阶段的风险
①招标模式风险:开发商目前采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。
②合同风险:在项目建设过程中,需要订立许多合同,由于合同考虑不周,合同管理不善及合同执行不严,合同纠纷出现的概率很大,这种纠纷可能会影响到项目的质量、工期和成本,给建设过程中各方都造成损失。
③自然条件风险:自然条件风险是指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件,工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可能给开发商构成的威胁。
④工期拖延风险:如1)错误估计了项目的特点及项目的实施条件;2)项目参加者工作失误;3)不可预见事件发生。
⑤项目质量风险:主要包括1)设计理念落后,规划设计深度不够,未充分考虑潜在消费者功能需求,使用不方便,设计不新颖;2)承包商技术水平落后,施工方案、方法选择不当;3)承包商偷工减料,采购材料质量低劣,性能不稳; 4)项目管理者不负责任,未按规定程序实施质量控制。
⑥施工索赔风险:工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时,向业主提出的补偿要求。
(4)物业管理和销售阶段风险
①销售风险:包括销售时机风险和销售合同风险;
②物业管理风险,包括: 选择物业公司的风险和收费风险。
生态农业地产项目概述生态农业中引入房地产开发具有多方面内在优势,从外部条件来看生态农业中引入房地产开发的机遇和挑战并存,但机遇大于挑战。生态农业中引入房地产开发项目的开发可以发挥其环境、资源等优势,并抓住相应的生态农业资源、政府重视、居民消费理念转变,追求大自然生活等发展等机遇,扬长避短。

生态农业地产项目必要性
,国家加大对房地产业调控的力度,全国房地产业开始面临困境,房地产业传统的运作模式受到挑战。因此,通过市场细分和产品创新,不断拓展生态农业地产、教育旅游地产等,以发掘出新的发展机会,继续促进房地产企业的发展。
,各地房地产行业中的市场格局已经形