文档介绍：土地置换要依法办理
迟磊
[案情]
某市中心区A宗地,使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地,使用权为乙公司以出让方式取得。
在乙的提议下,甲乙达成协议,乙以B宗地附加若干资金为条件,与甲交换A宗地。交换后,甲于B地建设了新校区,乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目,整个交易乙获利逾千万。
[分析]
对于本案的处理,一种意见认为,甲与乙的交易属于土地置换,乙与丙、丁之间属于合法转让,A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的,所欠缺的仅仅是办理变更登记,违反了《土地管理法》第十二条的规定,应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。
另一种意见认为,甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的,构成了非法转让土地违法行为,应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。
本案的焦点在于,甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的,而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;二、领有国有土地使用证;三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”
按照上述规定,甲学院不具备第一项规定的条件,没有履行第四项规定的义务,并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,无权转让A宗地的土地使用权。
《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定,虽然具体内容不同,但原则都是要有关部门批准,要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效,因此乙并未取得A宗地的合法权利,这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。
置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖,出让方交付物或权利,受让方支付价款。而在置换中,一方在交付物或权利时,从另一方受领的不是价款,而是另一物或权利,表现为物或权利的交换,这种形式上的差别不能改变转让的本质,适用相关的法律调