文档介绍：
项目定位报告
河北大厂
报告思路
Part1 本体概况
Part2 城市发展趋势下的机会分析
Part3 区域房地产市场简析与研判
Part4 基于本体解析的价值分析
Part5 项目价值判断
Part6 客户分析
Part7 项目定位
Part8 规划方案及物业发展建议
Part9 项目定价策略及推售方案
土地位置
面积
性质
用途
规划指标要求
出让年限
日照间距系数
容积率
建筑密度
绿地率
夏垫镇政府对面、李大线东侧
约21982 ㎡
出让
居住
低层≤
低层≤20%
≥30%
70年
多层≤
多层≤28%
中高层≤
中高层≤25%
高层≤
高层≤20%
本体概况
本体概况
本案离大厂县区有一定距离,而城区建设较为一般,无高端的商业和住宅项目,支撑本案的相关资源有限。
同时,本案周边几无新盘。
城市发展趋势之:北京城市发展所处阶段
按照国际标准,城市人口比重达70%以上,第三产业占50%以上,第二产业稳定在30%左右为城市化进入高速增长期;
当前,%,远远高于全国平均水平;在进入城市高速增长的同时,也吸引了大量人口的流入;
2008年,北京人均GDP超8000美元,按照城市发展理论,北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。
北京所处阶段
几个数据:
2020 年,14 亿,城市化率67%, 亿。􀂾
2003 年底, 亿。􀂾
做个减法:-=?􀂾
2020年以前, 亿城镇人口。􀂾
严控18亿亩耕地(生命线)􀂾
,北京汽车保有量突破300万辆。
三大趋势:城市化、郊区化、汽车时代到来
城市化水平达到70%表现:
——城市居住房地产价值达到顶峰,城市人口逐渐向城郊转移,郊区化就将成为城市发展主流。
——北京的白领们在买六环外的房子;
——上海人看好外环外的房地产市场;
——深圳人则把惠州当成了地产乐土
……
人口郊区化的三个前提:
——诱人的房价差
——快速捷运系统
——汽车时代到来
北京城市发展所处阶段关键特征
1 城市边缘形成多个新城
※城市由单中心向多中心都市演变
※产业由于成本的压力,开始外迁
※城市大力发展通往城市郊区的便捷交通
※在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个侧中心:机场、科学城、港口、产业基地等
2 经济结构发生变化
※城市集中的部门并非直接生产经营有形产品,而是涉及无形产品——信息
※二次产业转向郊区
※零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区经济社会特征
3 产生大量的知富阶层
※城市第三产业(金融、保险、会计、法律等)的发展和聚集产生了大量的知富阶层
※受过良好教育、综合素质、有生活品位
4 城市病的产生,知富阶层趋向郊区居住和度假
※城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市
※知富阶层依附于城市,又厌烦城市,因此郊区度假和休闲成为选择
大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征
城市化郊区化
基于客户驱动的郊区化发展模式 ——2个趋势下的4个驱动模式
—主动郊区化
—被动郊区化
*人们将大量流入人口稀疏的郊区,这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性,我们称之为主动郊区化。􀂾
*具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。
交通驱动
景观驱动
配套驱动
公共交通驱动
本地驱动
产业人口驱动
私家车驱动
主动郊区化的特征:
北京城市发展角度下的主动郊区化
北京正处于发展中国家城市化快速发展时期;
在此背景之下,高、中收入人群逃离市中心,选择环境较好的城市边缘区;
随北京城市经济发展的不断加速,人均GDP不断增长,具有主动郊区化能力的人群不断增加;
在北京强大人口数量支撑下,主动郊区化人群转变具有较强可持续性;
人群迁移:
城市化导致的弊端:
主动逃离中心城区,依托快速交通线,寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……
被迫离开中心区,依托捷运,寻求生活更经济的城市边缘区……
中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……
不断壮大的中产阶级,支撑了主动郊区化的可持续性
年份
全国人均GDP
北京人均GDP
增长率
2007年
17896
56044
16%
2006年
14040
48505
12%
2005年
12336
42746
14%
2004年
10542
36850
14%
2003年
9398
31613
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