文档介绍：保利·爱尚里
二期地块产品规划设计建议
2013年01月
总体
剖析
综合
评述
九龙坡区百万方高容积率大盘
占据石坪桥核心区位
一期地块
二期地块
分期
一期
二期
拿地时间
06月19日
12月21日
占地面积
㎡
㎡
建筑面积
54..98万㎡
㎡
容积率
楼面单价
2474元/㎡
2429元/㎡
地块总价
先后两次拿地,爱尚里项目已由55万㎡建面的中型体量项目晋升为规划建筑面积超过90万㎡的高容积率大盘;
。
公交车始末站
项目售房部
阳光心悦
华美·时代城
万科地块
规划学校
居住小区
金海·西铁城
市政综合市场
市政公园
绿地公园
同创鸥翔·云湖郡
整体体量扩充至90万㎡,总体18万㎡商业指标
在整体规划设计中需要思考三个问题?
1、九龙坡区政府尚无明确周边市政规划,如何提升项目品质?
2、 50-70㎡主力产品尚可满足一期定位,后续产品面积如何定义?
3、 18万㎡商业如何规划,如何确立在石坪桥区域的商业地位?
目录 Contents
总体
剖析
整体
思路
1
项目素质分析——二期地块新元素
2
机会风险分析——发挥优势,抢占机会
3
市场环境分析——立足市场的竞争策略
4
客户特质分析——大盘操作下的客户趋势
5
产品定位建议——基于本体和客户的产品打造
目录 Contents
总体
剖析
整体
思路
1
项目素质分析——二期地块新元素
二期地块单体分析
整盘属性变化分析
地块零散不规则,综合配套有所升级
市政规划不明朗,产品打造基于环境改良
总体
剖析
二期
单体
用地面积:
㎡
计容面积:
㎡
容积率:
用地面积:
24272㎡
计容面积:
㎡
容积率:
用地面积:
㎡
计容面积:
㎡
容积率:
用地面积:
5326㎡
计容面积:
18641㎡
容积率:
N23-2/02
N29-1/03
配备:
1、储蓄所
2、综合市场
F1-5-2/04
配备:
1、幼儿园
2、垃圾回收站
3、公厕
零星用地
规划市政路
五四大道
桃花溪
桃花溪现状
五四大道现状
规划市政路现状
二期总用地面积
71903㎡
二期可售建筑面积
351412㎡
二期商业建筑面积
65512㎡
二期整体容积率
目前九龙坡区政府对于贯穿项目的两条市政主干道均无明确规划;
桃花溪中段水质环境很差,政府无明确规划方向,作为项目内部景观,需改良以便提升产品环境。
伴随整盘四大升级,形成大型功能社区
八大改良动作确立项目核心地位
总体
剖析
整盘
变化
规模升级
55万㎡到90万㎡的建筑面积
整盘接近5的容积率
未来将容纳一万户的社区住户
景观升级
精致典雅的园区中庭景观
桃花溪作为园区内部活水景观
二期西侧规划大型市政公园
配套升级
一期幼儿园+二期市政幼儿园
二期市政综合市场
二期规划储蓄所
交通升级
石坪桥正街数十条公交线路
一期二期之间规划公交总控站
未来四条主干道实现内部贯穿
项目品质升级,确立核心地位
市政道路完善
连通市政公园
建立中轴景观
形成规模商业
提升整盘素质
产品深化升级
商业拉动住宅
桃花溪再打造
公共交通贯通
地块有机连通
连贯产品面积
外在因素
内在因素
目录 Contents
总体
剖析
整体
思路
2
机会风险分析——发挥优势,抢占机会
SWOT分析
核心策略导出