文档介绍：成立物业公司开展售后返租业务可避免重复纳税
目前,在房地产企业进行商业用房开发中,采用“售后返租”的形式进行促销较为普遍。所谓“售后返租”,就是房地产开发商在销售商品房给购房者时,同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内,给予购房者固定租金,所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司,进行商业经营。开发商收取租金后,再按合同约定的租金支付给购房者。
但是,商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题:1. 建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说,“售后返租”销售的是已竣工商品房,与客户签订的是《利润分配协议书》,没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的,这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险;2. 购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况,即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。那么,有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下,又能合理地减少企业的相关税金支出呢?下面,笔者就以下一个案例来探讨解决此类问题的方法。
^例如:某房地产公司A采用以上方式在某市开发一栋商业大楼,2006年5月完工,准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺,购房者买房后,自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。开发商再将所售出的大楼,统一租赁给某商业集团,进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元,开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元。由此项售后返租业务产生的税费(房产税,印花税等不计)为:开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元,,。而开发商付给购房者的租金650万元,也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳