文档介绍：1. 浦东新区工业用地价格核算:
在实际工业用地评估中,除了基准地价修正法外,无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法,均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。工业用地采用收益还原法的局限性:在城市地价动态监测中,成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法,虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷,但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时,成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟,目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价,采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易,只是预先评估的价格,不能反映真实的交易,也没有通过市场检验,没有实际应用意义;转让价格尽管是一种市场价,但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大,且即便是真实发生交易的土地,交易价格也存在两个问题:一是地面附着物的剥离是否合适,二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价,在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要,没有真实反映土地的稀缺性,应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法,随着工业集聚效应和产业结构的调整,一些地方厂房的出租信息很多,与政府土地出让价格相比,租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的关系,可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。
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,租金为每年3600元。
=管理费+维修费+年折旧+保险费+税费=
=房地产的总收益-各种费用=
=房屋的现值´房屋的还原率=´8%=
5土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益=
6宗地的地价=土地的纯收益/ 土地的还原率=%=
3. 农用地方面:这种方法的基本公式为: V=a/r
 其中V为耕地的市场价值,a为耕地的年纯收人,r为耕地的还原利率。
首先要确定耕地的年纯收人,其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。
    耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积,对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:
其中R为耕地总收益,m;为第i种农作物的客观产量,P"为第i种农作物的平均市场价格,k;为第i种农作物的播种面积,n为农作物种类数。
    耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等,其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算,投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。
其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时,通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲,其风险调整值可以在1%—2%左右,而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
农用地采用收益还原法存在的局限性:
今年来,随着我国工业化和城市化的快速发展,大量农民进城务工,造成了农村土地的很多的闲置与浪费。与此同时,一部分农民将土地转租或转包给农村留守农民耕作,在这种情况下,考虑机会成本的收益还原法与不考虑成本的收益还原法存在很大的区别。
考虑机会成本的土地收益的计算方法是:v=(a-wc) /r,其中a为土地的纯收益,即地租,wc为转租人的机会成本收益。在流转农耕土地的定价时,要考虑机会成本这一因素。通过实际的计算表明,这一计算结果与现实生活中的转包与转租地租非常接近。