文档介绍：松江小昆山镇项目
可行性分析报告
目录
项目概况
居住用地的产品设想
养老用地的产品设想
经济测算
客户定位
产品定位
产品建议
客户定位
产品定位
产品建议
项目地处松江新城西面
松江科技园区
项目南面是沪杭高速
北面是沪青平高速
紧邻A30
项目概况
佘山
旅游风景区
松江新城
项目总体规划700亩
其中200亩为旅游服务设施用地
500亩为居住用地
项目概况
项目前提:
,位于松江大学城西面,周边自然环境较好,道路交通便利
思考一:养老用地规划做什么?
思考二:居住用地规划做什么?
思考三:如何实现价值最大化?
对于养老用地的设想
国外高端养老产业非常普及,并且可作为一个盈利项目在可持续经营,
因此,对本案有很好的借鉴作用
对于养老用地的设想
发达的市场经济,橄榄型的社会收入结构,有大量的中产阶级人群支撑银发经济的繁荣
完善的社会保障体系,老人可以通过社会保险、医疗照顾计划等领到养老金
社会文化背景,宗族观念淡漠,父母与儿女间的经济联系弱,且征收高额的遗产税
在美国,社会养老非常发达,人们普遍接受养老社区的方式
社会养老>家庭养老
房地产开发市场成熟,政府通过财政手段引导开发商和运营商,提供政策扶持
,然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费,或者根据居住的月数返还相应的金额。
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对于养老用地的设想
养老方式和养老社区类型
独立生活
辅助生活
...
深度辅助生活
辅助医疗生活…
社区
老年公寓
老年聚集住宅
活跃老年社区
辅助生活区
居民照料区
特殊照顾型住宅…
疗养院,护理院
持续关怀退休社区
经营方式/提供服务
...
个人付款租赁,有时会与社保等结合,老年公寓和老年聚集住宅开发是为了出租而不是销售,仅租赁给55岁以上的老年人,活跃老年社区允许老人持有产权,一般由独立的房子构成;
如有辅助生活部分,才需州政府批准许可。
个人付给社区一次性费用和月租费支付生活开销;
??社区是发展的概念。社区为老人提供住房、活动、服务、医疗全套服务和照料。一般持续关怀退休社区需要州政府的许可。
独立辅助医疗生活
护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险,绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目;
配备医疗设施和专业人员,必须满足联邦要求及州政府执照标准。
这种生活方式的资金来源个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险,有些州有医疗补助;
有服务项目的居民住宅,提供社区服务和日常生活服务,一般要持有州政府的许可执照经营。…
针对老年痴呆症患者,提供很多的日常生活照顾,提供较多的社区生活服务和医疗服务。老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。
配备医疗设施和专业人员,必须满足联邦要求及州政府执照标准。
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对于养老用地的设想
养老社区类型
老人身体健康状况
提供服务的深度
独立生活住宅(Independent Living)
持续照料退休中心(Continuing Care Retirement center)
生活辅助住宅(Assisted Living)、
特殊照顾型住宅(Alzheimer’s Care )
疗养院(Nursing Homes)
独立生活
——健康老人
辅助生活
——部分失去健康
深度辅助生活
——部分失去健康
辅助医疗生活
——需要医疗服务
临终关怀
——失去健康
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对于养老用地的设想
投资商
开发商
运营商
养老人群
房地产金融服务主体
HUD为养老设施建设提供优惠的政策性贷款
负责养老设施的开发建设
规划建设过程要有后期运营团队的介入
为养老人群提供生活或医疗服务
负责社区的销售、运营、维护等
根据个人经济实力、健康状况以及享受保险情况入住不同社区
美国养老产业链条
美国住房和城市建设部(HUD)
房地产投资信贷(REITs)
社会保障部门
养老、医疗保险
金融机构
各类保险基金
金融机构
融资服务、资金支持、政策扶持
投资
出售出租
出租房产
定制化生产
提供服务
社会保障、提供保险和倒按揭服务
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对于养老用地的设想
养老产业
规范的房
地产市场
政府政策扶持
医疗、保险、金
融业体系健全
文化背景
美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物,除了多行业交叉协调外,政府起到了重要的促进作用
政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款,通过资质证书和证明信等规范行业准入条件
特别是对失去部分生活能力和身患重