文档介绍：蓝钻时代广场·酒店公寓
整合营销方案
丰顺地产机构
一、案名确定
建议起新案名,由于属于蓝钻时代广场项目的一部分,建议案名保持蓝钻的产品品牌名称,并以新的案名及推广形象全新入市。考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难,而对于住宅或者精装公寓比较容易接受,建议案名以公寓结尾。
建议案名如下:
蓝钻·酒店公寓
二、产品定位
武陟首席精装投资型酒店公寓
三、推广定位
主推广语:蓝钻精装酒店公寓,会赚钱的财富公寓
辅助推广语:电梯酒店公寓,投资自住两相宜
人人买得起,赚钱很容易
天上掉馅饼,金钱砸到头
零元买酒店,稳赚五十年
精装应有尽有,投资高枕无忧
四、产品统计分析
将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区,故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。
即:
标间按:30套/层×4层=120套
套房按:2套/层×4层=8套
共计128个房间。
销售面积37—54平米的为主力套型,共计91套,㎡㎡的最多,总计51套。
五、价格预期
整体实现销售均价:3000元/平米
单套主力价格范围:12—16万平均15万左右
六、酒店经营预算
(一)房间实收价格标准(15年平均实现价格):
单间120元/间/天标牌价:128—158元/间/天
套间160元/间/天标牌价:188—218元/间/天
(二)年营业天数:
365×70%=255天
(三)年营业额:
255×120×120套单间+255×160×8套套房=3998400元。
(四)酒店年经营净利润:
毛收益3998400×50%净利润=1999200元。
七、酒店总销售额
(一)总销售面积
4—6层每层销售面积:×3=
7层销售面积:
总计销售面积:+=(平米)
(二)总销售金额
×3000元/平米=19716420元
八、销售模式及酒店经营收益分析
(一)销售模式
零首付(送卡)购房+ 第一年分红一次性返还+ 15年递增式分红收益+ 第8年、第15年两次增值回购。
零首付:买酒店公寓,送VIP现金消费卡。按一套房15万计算,,送5万元消费卡。相当于没有首付,还得5000元。
第一年分红一次性返还:在酒店正式经营时将第一年的分红(公寓成交价的6%)一次性支付给业主,以后按季度支付分红。
15年递增式分红:三年一递增,年均8%,总计收益120%。具体递增方案如下:
第1—3年:年分红6%;
第4—6年:%;
第7—9年:%;
第10—12年:年分红9%;
第13—15年:年分红11%。
15年以后视酒店经营状况重新签订分红协议。
(二)酒店经营收益分析
前15年年均整体物业分红额:总销售金额19716420×8%=
前15年年均经营酒店净利润:1999200元
分红后酒店经营的年均盈余:1999200-=。
即经营酒店每年的纯收益平均为42万多。
15年共计盈余:633万左右。
15年之内需要对酒店进行一次重新装修,二次装