文档介绍：蓝光·香槟广场招商经营策划方案
第一章项目背景
——两大商圈争霸演义新商业格局
在春熙路向东大街的尽头蓝光大厦之巅以战略的高度可以看到:成都城市改造的加快以春熙路为核心的春熙路商圈与以天府广场为核心盐市口商圈竞争加剧,新商业格局的演义正在进行中!
以天府广场改造为契机在盐市口商圈将新增近30万㎡的商业建筑,大型精品百货商业群将兴起;地下铁修建、天府广场的改造为盐市中商圈的人流物流组织创造了前所未有的条件,盐市口商圈欲争第一商圈霸主之位。
春熙路已经历了大的改造,存量土地有限,传统项目逐渐没落,在后发优势上难以与盐市口商圈相比,由此“春熙路”开始突围,在红星路步行街改造完成后,春熙路悄然打开了向东、向北延伸的触角。
在红星路以东,东大街以北的“蓝光·香槟广场”担负着这场“新商业格局演义”的重要角色。
第二章项目定位
——引领“后春熙时代”打造新东大街商业旗舰
一、商圈分析
形式后面是内容,现象后面是本质,对蓝光·香槟广场的认识应从它本身所处商圈开始。于是还是回到两大商圈的对峙:
盐市口商圈的主要商业形态——大型百货
具有代表性的为:百货大楼、摩尔百盛、仁和春天、人民商场、北京华联、大业百货。盐市口商圈的主要商业形态决定了其商业地产产品是大宗的商业楼,投资者为大型企业客户。
春熙路商圈的主要商业形态——大型百货+商业步行街+服装批发
大型百货主要有王府井百货、太平洋、伊腾洋华堂等;商业步行街为春熙路商业步行街,科甲巷商业步行街、红星路商业步行街;服装批发主要为泰华服装批发城,九龙服装批发城、万紫服装批发城等。春熙路商圈的商业形态具有较强的包容性和多元性,其商业形态决定了其商业地产产品为大宗商业楼+独立式商铺,投资者为大型企业和社会个体。
在春熙路商圈以步行街和服装批发为主的商业形态构成了它的核心竞争优势,这两种商业形态的背后便是独立式的商铺。前者以步行街区为特色,后者以专业化集群为特色。
二、项目功能定位
参照春熙路商圈多元化的特色商业形态,对香槟广场的功能定位:一层的步行街区式独立商铺,二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。
三、项目经营定位
精品零售和服装批发是春熙路商圈传统优势项目,特别是2002年10月春熙路经过改造后焕然一新,汇集了成都众多知名品牌,成为了成都精品购物一条街。一般成都女孩说在城里边逛街就特指“春熙路”,显然在成都没有第二条商业步行街或是精品购物广场的项目可以与春熙路相竞争,相反做春熙路的补充和延续倒是大有市场。“后春熙时代”是新商格局下的必然!
服装批发项目在春熙路商圈已经走过20多个年头,成都的服装批发市场是整个西南服装市场的中心,担负着向川内各地、重庆、云南、贵州、陕西甚至西藏等地几百个市县分销纺织服装商品的任务。
成都青年路服装批发市场兴起于20世纪80年代,最初仅有十几家在此摆地摊儿卖广州丝袜和皮鞋,20世纪80年代后期提升为“铁架经营”(类似以前春熙路夜市)。20世纪90年代中期,青年路发展成著名的个体服装一条街,影响力辐射到整个四川乃至西南。1998年成都青年路大改造,泰华服装城正式开业,1999年九龙专门的服装批发市场开业,吸入原青年路80%的商户,被誉为“西部服装第一城”;2000年,万紫、金开服装城开业,青年路新商圈正式成型。但从目前的经营状况看,万紫、金开、泰华等服装城由于配套设施、交通条件都十分恶劣,难以吸引客户,商家的经营十分困难,但除了九龙之外别无选择,九龙的高租金给了商家巨大的经营压力。
综上所述并结合蓝光·香槟广场的项目设计,对蓝光·香槟广场的定位分别为:
战略定位:
春熙路精品购物的延续,青年路服装批发的补缺,“后春熙时代”的领跑者。
经营业态定位:
都市精华商业购物中心,以精品服饰零售,代理商展示、新品发布为主,兼营高档化妆品、皮具、饰品类等等,拒绝低档产品及大路货等于项目形象不相符的经营业态。
宣传推广案名:
“粤港名城”(暂定名)
目标客户群定位:
广东、香港、欧美品牌服饰西南代理商;春熙路步行街的精品名店客户;泰华、万紫、金开等流行精品服装代理商;盐市口商圈零售客户等
四、项目优劣势分析
优势:
项目西邻红星路步行街,项目可在此聚集人气
与盐市口、青年路、春熙路一衣带水,相互呼应
东大街拓宽改造后,交通畅达
开发商具有良好的品牌优势
劣势:
虽然与春熙路相距不远,但地段稍差,位置稍偏
东大街拓宽改造后形成了快速通道,传统商气消失
第三章招商构思
一、招商目标
总体目标:项目交房之日起5个月内招商率达85%,开摊率达75%,10个月内开摊率达90%。
目标客户:广东、香港、欧美品牌服饰西南代理商;春熙路步行街的精品名店客户;泰华、万紫、金开等精品服装代理商客户;盐市口商圈零售客户等