文档介绍：第一部分:项目总体定位
项目经济指标:
总占地面积:XXXXXX亩
地上建筑面积:xxxxxx㎡,其中:
商业:xxxxx㎡
住宅:xxxxx㎡
容积率:x%
建筑密度:x%
区域概况分析:
本项目位于成都南沿线天府大道旁(毗邻华阳城区)。该片区作为成都地产行业发展较早的区域,其房地产市场已日趋成熟。随着07年市政府南迁以及未来地铁的贯通,国际新城南———城市副中心的初步形成必将焕发蓬勃生机,同时也将孕育更多的市场机会和发展空间。
项目定位:
根据前期市场调研,目前南沿线及华阳片区拟建、在建、已建房地产项目众多,且产品形态多为住宅项目,随着上述住宅项目的陆续交付使用,未来片区内家居、家私类产品的需求市场将逐步扩大,根据目前对成都家居市场地理分布情况分析,片区内大型高档家居、家私专业商场处于空白状态;根据以上分析并结合公司背景及自身资源优势,建议本项目核心业态定位为:
(1)3层主商业楼部分定位为——南沿线片区最专业、最高档的家私家居商业广场
备注:建议规划1层为现代风格家居卖场(沿街面通过简洁、明朗、现代风格的橱窗设计来吸引眼球,同时表现出我们倡导的全新消费理念);2层规划为中式风格的家居展示区,体现成熟及文化品位;3层规划为欧式家居卖场,体现高贵和典雅的品位。
(2)侧面底商部分(临近加汽站及未来规划道路)——家居装饰配套类:窗帘、布艺、床上用品等品牌店
备注:底商部分因为没有行业资源,具体业态规划要根据招商情况确定,如招商不理想,可通过自然销售形成社区配套类商业(例如:干洗、杂货店、美发、美容等)
(一)项目定位的SWOT分析:
项目优势(STRENGTH):
1) 区位:本项目位于南部新区中心地带,毗邻华阳城镇,南北贯通,交通便捷。
2) 规划:是目前华阳片区,除华阳旧城区家居市场外唯一的大型高档家居、家私专业商场,并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧消费观念的转换上,本项目倍受现代消费者的关注。
3) 硬件:商场的总体规划、布局、功能、交通动线等将根据商家自身需求进行调整,门前广场及绿化带将提供停车便利。
4) 理念:营造出高档次、高品质的现代家居展示、消费、经营理念。
5) 人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些都很利于未来家居市场的蓬勃发展和人气聚集。
项目劣势(WEAKNESS):
1)本项目为南沿线片区新开发的家居专业商场,需要大量广告及推广活动才能形成一定的感召力,前期大多数经营者和投资者将对本项目的认知度不够,对商铺未来的价值很迷茫,会普遍形成持币观望的心理。
2)区域内新交付使用住宅项目目前入住率较低,常住人口、流动人口不够密集。
3)本项目先期投入成本较高,对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格可能相对过高,使这些商户在投资上形成一些困难。
市场机会(OPPORTUNITY):
1)区域内周边项目大都规划为高档次社区,目标消费人群追求高品质的生活方式,消费潜力巨大。
2) 远景——随着地铁的开通、城市交通体系的逐步完善,同时周边项目的先后交房,入住率的提升,市场前景较为乐观。
3) 远景——随着市政府南迁,城南新会展中心的持续升温以及极地海洋馆、2008亩雅居乐房产项目的落成,相关配套产业也将逐步发展。
市场威胁(THREAT):
1)老城区现有的家居市场,老市场大都经历多年才形成一定规模,人气和商气较旺。
2)成都市城区内已形成的高档家居、家私专业市场(顺城街、锣锅巷片区;八一家具城;宜家家居等)形成的直接威胁。
3)周边其余商业项目相继成熟,将形成对本项目的潜在威胁,威胁的大小直接取决于定位是否同质化。
4)目前国家宏观政策对房地产调控的不确定性将对本项目造成一定的不利因素。
(特别是近期出台的一系列房产政策。例如,高层需修到半数以上才销售;取消期房销售的传言等等)
(二)项目定位的优势:
1)本公司高层对本地家居、家私行业的熟悉程度以及自身所拥有的行业资源具有其他公司不可比拟的优势,我们进行该定位可以使客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度;同时可以减少与直接竞争对手的接触面。如果本项目商场定位雷同于周边商业,必将增加项目市场压力,加剧市场竞争。
2)南沿线片区具有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况而言,区域内房地产蓬勃发展将带动家居、家私业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘全面入住后必将形成对家居类产品的巨大需求。
3)目前在该区域集中的新型家居商场相对较少,且符