文档介绍：项目开发工作流程
节点
主要阶段
主要工作内容
工作部门
土地信息收集
现状图
落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件
落实规划条件,了解限制性条件
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑。
土地初判
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
成本测算
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
土地深判
可行性研究报告
现状图(四至电子文件)
市场深度调研
销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等
研发部:负责协助进行区域市场调研
项目最终定位
销售研发部:根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议
成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
研发:协助进行方案设计和成本测算
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。
项目方案确定。
现金流测算
寻找合作资金
项目招商报告(前期阶段)
区域宏微观市场研究
项目招商版盈利能力分析
明确合作伙伴、寻找合作方
项目商业策划书
财务中心:制定项目财务数据
合作伙伴确定
财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报
合作方案确定
合作细节确定
项目开发工作流程
节点
主要阶段
主要工作内容
工作部门
土
地
获
取
阶
段
寻找合作资金
引资(商业计划书)
签署战略合作协议
财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报
综合管理部:协议盖章,存档
合作实施(实施阶段)
合作公司成立及相关手续办理
财务中心、集团资管部:协助办理股权、增资等相关财务问题。
综合管理部:工商局办理公司注册
投标、摘牌
投方案标
项目方案确定
投经济标
确定土地上限
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术、
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳政府净收益,契税,交易费
法务:合同条款的草拟和完善财务:提供资金
用地规划许可证
土地出让合同
发展部:提供土地出让合同
出让金、交易费交费证明
财务:提供资金缴纳出让金、交易费
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制申请报告
研发:协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明(原有土地证作废)
土地补偿费(原户主需交纳的土地使用费)
土地出让合同
发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1:500现状地形图3份(反楼座)
详规
研发:委托设计详规
土地出让合同
项目开发工作流程
节点
主要阶段
主要工作内容
工作部门
土
地
获
取
阶
段
办理土地证
交费证明
建设用地规划许可证
地籍图4份(薄膜图)
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
综管:提供相关证明资料
规划设计阶段
区域市场调研
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
销售:参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、己成交客户分析、竞争楼盘分析等
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研(商业部分)
商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
商业招商部:针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证
4、同期操作商业地产项目调查(商业部分)
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部:运用顺驰商会操作平台,重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
项目定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展状况分析,消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
商业招商部商业销售部:配合完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
研发:依据控