文档介绍：房地产开发程序论
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作,从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而,不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明,都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来,这个程序包括八个步骤,即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段,即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然,房地产开发的阶段划分并不是一成不变的,在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。
1:开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上,探讨投资可能性,寻找多个可供选择的投资机会,在头脑中快速判断其可行性。
2:开发商选择实现其开发设想的开发用地,探讨技术可行性,与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触,作出初步设计方案,探讨获取开发用地的可行性。
3:开发商进行正式市场研究,估算市场吸纳率,根据预估的成本和价格进行可行性研究,将有关开发计划报送政府有关部门,从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
4:开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案,开发合同谈判,得到贷款书面承诺,确定总承包商,确定租售方案,获得政府的用地、规划等许可。
5:签署合同,包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。
6:开发商根据预算进行成本管理,批准市场推广和开发队伍提出的工程变更,解决建设纠纷,支付工程款,实施进度管理。
7:开发商组织物业管理队伍,进行市场推广活动,政府批准入住,接入市政设施,租客入住,偿还建设贷款,长期融资到位。
8:业主(开发商或新业主)进行物业管理、更新改造、市场推广等工作,以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量;非房地产企业将其作为固定资产,进入其投资组合中。
如果开发工作是遵循一个理论的程序,即项目建设完毕后才去找买家或租客时,开发程序才按上述的顺序进行。如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话,第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化,这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
一、投资机会选择与决策分析
投资机会选择与决策分析,是整个开发过程中最为重要的一个环节,类似于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容,我们将在本书第五章中详细介绍。
所谓投资机会选择,主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中,开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识,寻找投资的可能性,亦即我们通常所说的“看地”o此时,开发商也许面对几十种投资可能性,对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力,快速在头脑中初步判断其可行性。在机会筛选过程中,开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上,进一步分析其客观条件是否具备,通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触,提出一个初步的方案,如认为可行,就可以草签购买土