文档介绍：上篇住宅篇
第一部分、桂林房地产整体市场情况
一、2005年桂林市房地产市场整体运营情况分析。
房地产开发投资继续保持强劲增势。,%。,%。,%,,%。,,%%。%提升至100%。年末商品房空置面积39万平方米,%。
二、桂林市房地产近年价格分析
桂林市普通住宅价格及增长率分析
数据来源:桂林房产局
从上面的图表中我们可以清楚的近几年桂林市市区普通住宅的价格走势,2005年城区普通住宅价格到2800元/平方米,上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成,政府加大了对城区土地控制力度,在一定程度上造成了土地的稀缺,造成了房价的上扬。预计这种上扬的趋势将会在今后几年内得到保持。
桂林市房地产发展还属于初级阶段,无论从营销手法还是小区区内环境设计方面都与深圳、北京、上海等地有着较大的差距,整体品质不高。过多的局限于价格战这种低档次的竞争模式,但这种定价模式与当地居民消费力不足有着很大的关系。
三、桂林市房地产市场客源分析
桂林市房地产业发展现阶段还处于初级阶段,整个市场缺乏亮点,对外宣传力度也远远不够,同时来此购房仍然以桂林市区及下面十二县为主,桂林房地产发展还未和旅游经济实现产业联动。但随着桂林城市化进程的加快及外地流动人口的增加,中产阶层、拆迁户将逐渐成为购房一股生力军。而桂林市是一个“适合居住”的城市概念也逐渐受到了肯定,外地的购房团也将会是一个主要的购房源。
四、桂林市房地产产品结构分析。
桂林市场部分在售预售楼盘调查统计表
户型
套内面积范围(平方米)
套数
所占比例(%)
单间
---57
510
10
一房一厅
---55
240
二房二厅
---
896
三房二厅
94---250
2827
四房二厅
---179
298
楼中楼
---260
129
联排别墅
280---351
42
双拼别墅
---340
26
独立别墅
320---650
182
合计
5150
100
分析:根据住宅产品户型面积情况,可将30-70平方米以下称为小户型,70-120平米为中户型,120平方米以上为大户型。从目前桂林商品房供应户型比例构成看,市场主流仍然是三室两厅的中等户型,%。但是由于桂林市场在前几年处在一个初级的发展阶段,置业者都是一些较为有经济实力的客户群体,并且初级阶段的置业会产生一定的盲目性,因此,我们可以发现,主流的三房面积相对偏大,大户型是前几年的一个主流产品。随着桂林城市化进程的加快及外地流动人口的增加,中产阶层、拆迁户逐渐成为购房一股生力军,这部分的客层一个特点就是经济实力有限,对于户型的要求不可能太大,因为总价过高将会难以承受,所以从户型的发展来看,往后的产品住宅面积将会缩小。同时,随着一些外地的投资客涌入,小面积户型也会是该客层的一个投资方向,小面积产品的投资会降低投资门槛和投资风险。如新进·上城、碧水康城等,都已经开始开发小户型产品。
五、桂林市在售预售项目情况。
楼盘名称
项目地址
户型
面积(套内)
销售均价
交房标准
剩余货量
开发商
代理商
聚龙苑
桂林市上海路与建安路交叉口
三房二厅
-
3700
毛坯
25%
桂林市袭汇房地产开发有限责任公司
中实营销
楼中楼
别墅(独立)
城南旺角
桂林市环城南二路国际旅游品批发市场B区
单间
-
2850
毛坯
30%
桂林北斗置业发展有限公司
中实营销
二房二厅
-
三房二厅
-
四房二厅
安夏世纪城
桂林市崇信路28号
二房二厅
4200
毛坯
20%
桂林市安厦房地产开发有限责任公司
安信置业
三房二厅
-
楼中楼
160-260
联排别墅
351
360万/栋
独立别墅
540
750万/栋
兴进嘉园
桂林市凯风路357号(8中旁)
一房二厅