文档介绍：泰兴四季花城营销策划报告
美润地产 2007年7月18 日
逻辑框架
1、区域市场分析:竞争者分析
2 、产品力分析:自我检讨
3 、发展商的要求和本案的出路
4 、定位
5 、推广策略
6 、项目分析(思考基础)
第一篇
区域市场分析:竞争者分析
区域市场扫描
1、东部新区是泰兴最热的楼市板块,目前区域待售量较大,业已成为全市重点关注区域,各大开发商齐聚,竞争激烈,整体供销旺盛。
2 、产品上,110m²的三房最受欢迎,其次是90m²的二房,总价40万是个心理关口,40万以下是主流需求
3 、永大通过数期开发,开始了新区楼市并推动和引导新区楼市不断进步和成熟。
4 、市政府的迁移和投入使用以及大润发的建成开业,使得新区的城市环境得到确立
5 、东部楼市总体上营销上手段单一,媒体广告影响不大,主要靠口碑传播,推广力度和系统性上不够完善,市场形象上各个楼盘主要由市场自然形成。
第一篇
竞争者分析:隆兴花园
隆兴花园
■隆兴花园规划总建筑面积65091m2,包括10栋6层的多层住宅与3栋9层视野开阔的小高层住宅,共522户。
■小区内有500米的滨河景观带,近8000平方米的中心花园广场,最大楼间距达55米,是目前泰兴市场上较优质的社区
■价格范围:3600-3800元/m2
■目前销售状况:可售房源168套,已售出110套,以大房型为主,但小户型特别受欢迎。
第一篇
竞争者分析:隆兴花园
隆兴花园优势/卖点
■学区好:靠近市三高、靖江小学
■东部数个楼盘中,距离老城区相对较近
■ 8000m²的中央景观花园,后面有一条河,被称为“泰兴首席活水公园名宅”
■房型非常好,面积控制得当,比较紧凑均好,,主力面积是三房127~129m²
第一篇
竞争者分析:隆兴花园
隆兴花园总结
隆兴花园的产品力应该说比较强,地理位置、小区环境、房型非常有优势,但目前分析其客户来源,我们发现为其客源比较狭窄,主要集中于项目周边(国庆新村的居民)
■位置在新城区的南部,城市环境较差
■以大三房为主,产品力不及新能源,于是新能源面市后被压住了
■策划力弱,整体包装效果不佳,没有抓到更广泛的客源,没有有效对抗新能源的竞争
■如果不是其学区较好,很多客户考虑小孩上学,不是因为国庆新村换房,可能大部分客户肯定都买新能源去了。
■隆兴花园在3月份开盘时每天来访客户达到40组,但价格公布后(3618-3748元/m²)客户退却,小面积的91m²、98m²、113m²的被一抢而空,剩余大面积三房面临很大的销售阻力。经分析,以隆兴花园的条件,决定了其价格上限约在3600元/m²
■隆兴花园二期即将于8月初开盘,约132套,以98-110的房型为主,市场严峻,避无可避,必须提升我们的产品力,与其形成错位竞争.
第一篇
竞争者分析:新能源
新能源
■新能源占地286亩,规划总建筑面积约26万m2, ² , ²。住宅小区是集多层、小高层、商业为一体的复合型居住区。
■价格范围:3200-3700元/平;建筑形态:小高层、多层;房型:80多平米至208平米的16种户型;主力面积:三房114~137平米,二房96~109平米;总价区间: 30~40万, 40~45万。
■目前销售状况:第一批房源461套,180套多层部分全部销售完毕,281套小高层也已经全部被签好确认单;
■未来预计:第二批次房源预计两个月内确定房型和基本价格,春节前实现销售,从目前来看产品主要为花园洋房和复式楼。
第一篇
竞争者分析:新能源
新能源优势/卖点
■房型非常好,面积紧凑,并有带空中花园房型,房型多样,可选择种类多,以多层为主
■景观优势明显,自然河道和景观步道设计大气,并带领客户参观扬州景观实景,给客户信心。
■品牌建设非常成功,参观扬州楼盘,让客户感受到优美的环境品质、星级物管品质,以及承诺电梯补偿方案,深得人心。
■价格3300元/m²,非常有竞争力,打的位置略优的隆兴花园抬不起头。4-5月份开盘卖了180套房子,后面小高层281房源全部签了确认单。
第一篇
竞争者分析:新能源
新能源客群特点及劣势问题
■客群特点
吸纳客户非常广泛,但主要集中于收入稳定的中上阶层,如教师、公务员、企业的中层领导干部;部分私营业主,如做工程承包和装饰装潢的;少量工薪阶层。
■劣势/问题
那么强的产品力支撑,但也有不足的地方,主要是卖点不够清晰,很多特点说明不清晰表达不到位;营销包装略显土气,售楼处简陋,推广力弱。
第一篇
竞争者分析:中丹
中丹
■中丹的规划设计理念非常领先,建筑和景观品质高,商业与住宅规划合理,营销理念也比较先进,设置了样板房、商业街区样板展示、建材展示等,10万m²多层小高层社区