文档介绍：“锐力·领峰”
项目市场分析报告
目录
第一部分项目大市场背景提示
第二部分商品房市场供应情况分析
(注:07年10月至08年1月成都土地及房产市场跟踪)
第三部分成都房地产大市场08年预判
第四部分项目营销资源分析
第一部分项目大市场背景提示
一、2007年大市场波动分析
◎关键点一: 2007年6月7日“新特区”
07年1-5月份中,2月份因受到中国传统节日的影响,房地产销售进入淡季,成交量有较大幅下降,其余月份均维持在190万平米左右的水平。
6月7日成都被确立为“新特区”,大大刺激了房地产行业。6月成交量获得了较大的提升,并在7月份探高至07年全年商品房成交量的波峰,,突破了以往成都商品房购买力的水平,而8、9月份则出现了一个相对正常的下滑。
◎关键点二: 2007年9月27日“新政”
9月27日央行推出房贷新政,成都楼市大受影响,10月份的成交量出现了大幅的萎缩,,成为07年市场的一个重要转折点。
政策打压、客户观望、开发商信心不足,都严重影响了成都房地产市场的发展,。以及“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,。
因此也大大阻碍了住房投资人群的购买力。
◎关键点三: 2008年春节“77套”
根据成都市房产114网站最新成交数据统计,除夕至初六(2月6日至12日),全市仅卖出77套房子,为近年来成都商品房销售“最冷”的一个春节。
据数据显示,春节七天,成都商品房市场6日、7日、8日三天仅成交3套住宅,9号、10号各为7套,11号为18套。直到12日,楼市销量才有小幅回升,以42套的成交量收市。
虽然春节历来是成交淡季,但今年受政策等方面的影响,楼市进入调整期,因此今年比往年更加明显,使得投资型购房降至谷底,严重拖累了楼市销量和价格,导致楼市购买观望气氛浓厚。
二、成都房地产大市场整体发展现状
1、2007年成都全域土地市场年度供应分析
◎土地市场年度供应特点
2007年,成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗(其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准),。
与06年相比,07年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的增长,其中供应宗数增加106宗,%;,%。其中主城区范围内实际供应土地129宗,。
区域
数量(宗)
比例
面积(亩)
平均土地规模(亩)
主城区
129
%
郊区
282
%
总计
411
%
从今年土地供应的趋势可见,本年度的土地放量增长级主要集中在郊区(县)的土地供应,%,说明开发商和消费者对于郊县置业的热情,另一方面也暗示了成都市政府有意引导城市化进程向外扩张的意图。
◎%
根据供应土地不同用地性质分析,商住用地仍然是市场供应的主体,2007年供应土地中,商住用地供应面积20000余亩,%;其次是商业用地,商业用地的供应主要集中在主城区以及近郊区(县)内,%;纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内,区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升,%;其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小,%。
◎中小面积地块在土地市场中的供应比例持续上升
◎土地价格自年初到年末呈现出抛物线状,其中最高点集中在7-9月
◎成百地块以8800万/亩取得本年度成都市地价最高的桂冠
◎郊区(县)供应土地平均规模超过80亩/宗
2、成都全域土地市场年度成交分析
◎土地市场年度成交特点
2007年成都市土地市场共计交易土地301宗(统计时间截止为2007年12月 31日),,,平均价格为331万元/亩。
与06年相比,07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长,其中成交土地宗数增加101宗,%;%;成交土地均价上升181万元/亩,%,土地交易价格上升速度相当快。其中,主城区范围内成交土地118宗,成交面积为