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上海市青浦徐泾别墅市场研究报告.doc

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文档介绍

文档介绍:1、户籍人口
2005年末,,总户数15万户,平均每户人口3人。在全区户籍人口中,,;,,。人口自然增长率自1997年以来一直呈负增长,直到2004年出现人口自然增长现象,‰,‰,‰,‰。
户籍人口呈老年化趋势,年末60岁以上人口84836人,%,。
随着城乡经济的发展、社会保障体系的健全和医疗卫生条件的改善,青浦区居民的健康水平和生活质量进一步提高,居民寿命逐年延长,,,。
2、外来人口
经上海市1%人口抽样调查领导小组办公室核准,,;,。
外来人口占全区总人口的45%,高于全市平均水平13个百分点,这部分流动人口大大增加了青浦区住宅市场的供应需求。
2005年末青浦区户籍人口
镇(园区)
户籍人口(人)
非农人口(人)
夏阳街道
46139
37283
盈浦街道
48003
44892
香花桥街道
37158
27423
赵巷镇
22836
13974
徐泾镇
26877
24870
华新镇
34410
21246
重固镇
16349
5914
白鹤镇
49276
18368
朱家角镇
59969
29147
练塘镇
53363
16348
金泽镇
60817
25231
合计
455197
264696
3、徐泾地区人口分析
截止2005年年末,徐泾地区户籍人口总户数8455户,户籍人口为26877人,其中非农业人口为24870人,城镇人口比例为92%。户籍人口偏少使得本地客源对徐泾的公寓市场的支持不足。
徐泾镇的经济发展较快,是青浦区内的“龙头镇”,区域内外来人口较多。截止2005年年底,在徐泾地区登记在册的外来人口超过8万人,外来人口占地区总人口的比重超过76%。
徐泾地区的外来人口近几年以来都是以每年1万左右的速度高速增长,所以徐泾地区公寓租赁市场的需求也会越来越旺盛。
徐泾地区的外来人口大都居住在徐泾附近租赁房屋内。伴随外来流动人口在上海居住时间的延长,对改善居住条件的需求会越发的强烈,会逐渐趋向于条件更好、更稳定的公寓产品。所以说,区域内公寓产品的租赁需求会逐步放大。
徐泾数量庞大的外来人口主要来自于以下几个方面:
徐泾工业园区
徐泾工业园区位于徐泾镇东北部,,已有180家企业落户于此,其中有12家为世界500强企业。园区内以高新技术为支撑的制造业企业为主,园区解决就业岗位5万多个,其中80%以上的为外来人口。
虹桥空港及其附近相关产业
徐泾地区与虹桥机场为邻,直线距离约为9公里,受到机场与其周边的相关企业影响,在徐泾镇中,有部分的外来人口来自于机场区域内。这部分人群主要涉及物流、贸易、制造、商业服务业等行业。
徐泾地区的商业服务业
在徐泾地区的商业与服务业从业人员中,有很大部分就业岗位被外来人员所占据,随着地区经济的持续上升,商业服务业也将继续发展,从事商业服务业的外来人员将会进一步增加。
区域内各级各类教育设施
徐泾地区有一个较其他城乡结合部差异明显的特点:区域内各类学校林立。其中有相当部分为高等院校与国际学校。这样的学校不论是学校的教职员工,还是学生,都是从外部导入的人口。
由于学校数量众多,这部分的外来人员数量相当多。其次,不论是工作的老师还是就读的学生,其对居住环境,居住条件的要求较高,对中高档住宅的租赁需求远远高于以上几种外来人群。第三,由于为数众多的国际学校大多为基础教育,其教育受众的
年龄普遍较小,这些学生是以家庭的形式居住在徐泾地区,并且这部分的人群对居住条件的要求较高,并且具有很强的价格承受能力,区域内的别墅租赁市场中大部分都是这样的人群。
总结
从青浦区人口的数量来看,外来人口量大,人口发展平稳
相对于本地常住人口而言,区域内有大量的外来人口的流入,导致该区域市场产业结构丰富,加速区域经济发展
随着外来人口数量的不断增多,区域自住客户的需求日益增加,对区域住宅市场发展具有一定的刺激性
当地人口稳步增长,外来人口通过各种渠道进入徐泾地区,增长快速
随着外来人口居住时间的增加,对自住型公寓的需求也会随之逐步

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