文档介绍：附件1:商业市场分析
1 商业物业需求调研分析
区域信心指数分析
本次针对商业物业的需求调研基本涉及全市,调查对象包括在经营的商户、投资商业物业的投资者,基本能正确反映出全市商业物业投资者的综合需求及各项指标信息。
约39%的被访者表示如果天心生态新城开始商业项目,需要等商业气氛旺了之后再考虑投资或经营;仅13%的被访者考虑进行投资,由此可以说明当前天心生态新城的商业氛围目前还难以吸引投资者,大部分人都选择了观望等待,但天心生态新城的投资价值是69%的被访者所认同的,仅8%的人认为此地域投资价值不大,10%的人不清楚。34%的被访者知道天心生态新城将发展成未来的商业中心。
被访者对天心生态新城商业物业投资价值和目前环境、配套的认识如下表:
发展潜力
交通条件
城市环境
周边配套
巨大
较大
一般
不好说
十分便利
便利
不太便利
不好说
优美
较好
一般
不好说
十分完善
较好
一般
不好说
10%
56%
26%
8%
12%
51%
29%
8%
31%
41%
24%
4%
10%
32%
48%
10%
消费目的分析
被访者对当前本项目区域的商业发展趋势还呈观望态度,被访者对经营目的分析现在还是比较模糊的。下图显示,服饰、餐饮、休闲是主要的经营业态,但新城区的项目往往都是生活超市、餐饮首先成型,休闲等其他业态分布在后。
结构及户型面积分析
商铺结构及户型面积分析表
期望商铺层高
期望商铺面积(平米)
-
-6米
6米以上
20以下
20-40
40-60
60-100
100-150
150-200
200以上
27%
48%
17%
8%
16%
26%
34%
6%
4%
12%
2%
从上表中可以看出,,-,根据当前市场发展情况及主要的住宅项目商铺层高规划,-。
主流的面积需求还是集中在50平米左右,因此,本项目的临街铺面还是应该设计为50平米左右的面积,根据项目临街面长度合理安排商铺面宽。
综合功能配套需求分析
被访者对商业经营所必须的交通、电讯、金融配套要求比较高,因此,本项目应前期考虑整个地块周围的商业配套分布情况,充分发挥项目规划中已包含商业、写字楼的优势,将外部配套功能完善。
购买及租赁价格期望值分析
商铺购买及租赁价格分析表
期望销售单价(元/平米)
期望商铺总价
期望租赁价格(元/平米)
4000以下
4001-6000
6001-8000
8000以上
30万以下
30-40万
40-60万
50以下
50-80
81-100
100以上
43%
41%
10%
6%
80%
14%
6%
39%
43%
12%
6%
被访者对价格的主要可接受区间为四千至五千元/平米,总价控制在30万以下,基本符合50平米左右的面积规划设想。
租赁价格主要期望的是50-80元/平米/月,估计投资回报率约为6-10%,但项目前期因项目周边区域尚不成熟,租赁市场较淡、可能较难实现该投资回报。
被访者综合信息分析
商业物业调研被访者综合信息分析
性别
年龄
目前经营行业
目前经营面积(平米)
租赁
男
女
30岁以下
30-40岁
40岁以上
食杂零售
服饰
娱乐休闲
其他
20以下
20-40
40-60
60以上
是
否
29%
71%
40%
52%
8%
23%
54%
4%
19%
28%
36%
21%
15%
77%
23%
本次针对商业物业调研的性别结构为女性居多,在商业经营中,往往女性的在岗者较多,她们对市场的敏锐程度也日益提高,年龄主要分布在30-40岁,主要从事零售及服饰销售行业。
目前,他们经营的商铺面积38%以上是40平米左右,主要分布于天心区、雨花区、芙蓉区市中心,大部分属于租赁经营。其中36的被访者都表示在可承受的总价范围内有意向投资购买商铺。
消费信心综合分析
在本次调研中,调研小组普遍认为当前长沙市商业物业投资者比较缺乏,2003年、2004年大量商铺的空置(含市内众多大厦群楼)使投资者对当前长沙商业物业投资持谨慎态度,但仍有大部分的被访者看好新区位、好地段的商业物业。
天心生态新城未来将与体育新城相融合,区域价值不可度量,但就当