文档介绍：日期:2010/1
谨呈:江苏常发地产股份有限公司
市场扫描
项目背景及产品策略
方案建议
本案
11号线
地块方正,距11号线嘉定新城站仅500米,地块北侧将规划为大组团绿地景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源
11号线嘉定新城站距离本地块400-500米远,与市区交通无缝连接
地块北侧将规划为的大组团绿地景观
地块现状
地块南侧有一变电站,会给本案带来一定负面影响
项目背景
地块方正,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站仅500米,与轨道交通无缝链接。
项目名称
温泉路地块
出让面积
容积率
建筑面积
建筑密度
30%
限高
60米
楼板价
12076元
地块位于嘉定新城,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站仅500米,与轨道交通无缝链接。
,,地块方正,中等规模体量,建筑密度30%,限高60米,规划限制下产品线以小高层为主,产品灵活性较差。
项目背景
,,限高60米,建筑密度不大于30%,规划限制下产品线小高层为主,产品灵活性较差
本案
11号线
项目背景
嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价
近期嘉定地价持续升温,楼板价已在12000元/平米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。
本案为嘉定地王项目,楼板价偏高,为12076元/平米,体量较小,。
本案为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势
项目名称
楼板价(元/平方米)
新地块
楼板价(元/平方米)
保利置业
保利湖畔阳光苑
2400
嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块
11148
嘉宝
嘉宝紫提湾
2400
嘉定区菊园新区B10 地块
6501
新城
新城西尚海金郡
2216
嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块
13200
龙湖
龙湖骊城
2090
嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块
12200
盘古
盘古天地
1336
嘉定区嘉定新城A03-8地块
12586
项目背景
开发进度:项目2010年底动工,2011年上半年上市
两大使命
常发首次进入上海,意义非凡
利润
企业品牌塑造
项目背景
常发地产首次进入上海,项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使命
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项目背景
08年下半年,一场金融风暴席卷全球, 从10月起,中央密集发布了以救市为目的一系列政策
12
上海市自07年“9·27新政”出台,成交量开始直线下降,随后在一定幅度内波动,整体成交低迷,直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激,成交量从09年初开始回升,目前整体表现出“量价齐升”。
09年1-11月,商品住宅累计成交1688万㎡,%,超过08年全年的成交面积(㎡);
11月全市商品住宅成交227万方,成交均价高达14725元/平方米。
二套房政策出台,打压楼市
政府救市政策出台
08年市场调整
受政策利好刺激,刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力,09年1-11月,商品住宅累计成交1688万㎡,%
项目背景
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楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚至部分领域(如二套房、首付比例、贷款利率)已经明显收紧
项目背景
国务院研究楼市调控政策改“抑制”为“遏制”
国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议指出,市场调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体措施包括:增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管和继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。