文档介绍：房地产项目贷款管理指南
集团财金管理中心财务管理部
2012年
银监会基本要求
禁止银行为购买土地提供融资;
要求项目资本金(所有者权益)比例35%;
银行最多只能提供65%的总开发成本;
要求开发商具备全部4项资质(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施(开)工许可证》),缺一不可。
对空置3年以上的商品房,不得作为贷款的抵押物
商业银行发放的房地产开发贷款不得跨地区使用。
银监会控制开发贷风险四项措施
对贷款成数有明确要求
要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地
减少银行对房地产开发商的贷款
销售70%时以上时,贷款余额一定要达到现金流全覆盖
央行、银监会对按揭贷款要求
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
对贷款购买购买第一套住房的家庭,首付款比例调整到30%及以上
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,
加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房等
商业银行对房地产项目贷款基本条件
具备有权部门核定的开发资质等级证明。
持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施(开)工许可证》,已开始销预售的,还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。
项目资本金不得低于项目总投资的30%,并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。
房地产在建工程作为贷款抵押的,只能用已形成的现实资产部分作为抵押物,且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50%。
工程监理单位有相应的资质等级。
开发商应提供以下资料
开发资质等级证书;
土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图;
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施(开)工许可证》,已开始销预售的,还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》;
项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概(预)算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料;
抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函;
参建、联建合同或协议;
建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函;
与贷款相关的其他资料。
贷款合法性调查
从事房地产开发的资格。调查借款人营业执照是否真实有效,执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。
开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效,是否经有权部门办理年检。
土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效,土地规划红线图是否经批准。
合法批件的完整性。调查项目所在地块的土地出让金是否已交清,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施(开)工许可证》是否齐全有效;已经开始销预售的,是否持有有效的《销预售许可证》;上述批件是否为临时性质的批件。
贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。
参建、联建协议或合同的合法性。
抵押物的合法性。
贷款安全性调查
项目资本金比例和到位情况。调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。
抵押物的变现能力。调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。
个人住房按揭贷款配套情况。调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。
建筑工程监理落实情况。调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级
贷款效益性调查
从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面,与同类项目的销售(出租)相比,预测市场前景;
项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售(出租)的影响;
项目的销售(出租)策略是否符合市场的需要;
给存款、中间业务等带来的附带效益;
对已开始销预售的项目,要调查其销预售情况,分析市场风险;
贷款审查、审批和发放
房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作
房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理
在项目资本金或自有资金全部到位,投入项目或工程建设后,开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定,办理贷款发放手续。
房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷,逐笔发放,按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。