文档介绍：Unique Partner & Customer Skills
浦东新区航头镇上海车市项目优化建议报告
目录
宏观经济
项目属性
价格策略
客户策略
营销策略
宏观经济
宏观经济
区域发展
宏观经济环境的影响
人民币升值对房地产市场的影响
我国经济已经进入人民币升值周期内,人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场;
房地产行业在人民币升值的同时,将享受到地产估价增加和由于货币供应量增加(外汇占款带来的货币供应量增加)刺激投资需求下的房地产需求增加的双重好处;
升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期却会导致外资的涌外,并大量投资到房地产上,从而增加房地产投资需求,推高房价,这是货币升值过程中必然发生的;
收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜,用于购房的可支配收入增加,购房能力的提高导致需求增加。
从短期来看人民币升值推动了房地产价格的上扬。
通胀压力继续加大房地产投资看好
根据国家统计局此前发布的数据显示,1-10月份,﹪,﹪。
而上海市统计局发布的数据显示,1-%,从数据可以看出,上海市CPI与全国CPI走势是一致的,但实际情况上海的CPI应该更高些。
同时根据“房屋价格指数”来看,1-10月份,全国房地产“土地开发面积指数”虽有下降,但“国房景气指数”和“销售价格指数”却与CPI呈正比增长。
可见,由于通胀压力的持续加大,对于房地产的投资是有增无减。
宏观经济环境的影响
二轮调控促使商铺成交持续升温
根据“优派克思”对于上海房地产行业的监测,,上海商业物业投资就已开始逐渐升温。截止2010年11月28日的数据来看,随着上海一手商业物业成交量保持稳定,%,%。
由于“二次调控”对房地产市场的产生的“限外令”和“限购令”政策的诞生,对于商品住宅产品的投资受到了前所未有的限制。
在严厉的“二次调控”新政之下,挖掘商业地产的升值潜力,投资回报会更大。
宏观经济环境的影响
上海市的“商住倒挂”现象小幅收窄
上海11月一手商业物业成交均价达到16160元/㎡,一举创下2009年1月至今最高的成交均价。
上海一直存在着商住价格倒挂的现象,但从相关数据可以看出,今年倒挂的差距将逐渐收窄,相比2009年11月,其收窄幅度大约在8%左右。
宏观经济环境的影响
受到人民币升值和CPI继续走高的影响,购买不动产来抵抗资产贬值,已经成为人们普遍的想法,加上“限购令”等一系列遏制商品住房政策的出台也推动了商业地产量价齐升。
宏观面小结
原南汇中心镇
浦东、南汇的“合并”造就了项目所在地航头镇独特的区位优势
南汇和浦东的合并,是在两个中心建设的依托下而成的。两个中心从地理上来说就是浦东陆家嘴金融中心和南汇临港新城的国际航运中心。从地图上看,我们可以清晰地看到,这两个“中心”的中心恰恰就是航头。
不仅如此,两区合并后,面对浦东有限的土地资源,产业调整的重心必然在原南汇地区,而整个南汇土地储备最充足的是在航头。经济命脉的重心是产业,在产业上的具体布局虽然尚未成行,但是这种趋势是必然的,基于产业重心的转移,不少业内人士开始看好航头的商业、办公物业。
临港新城
陆家嘴
项目位置
区域规划