文档介绍：房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避
第一节经济合同与账前税务处理
一、税收风险产生的根源
1、合同决定业务、业务决定税收
合同——业务——票据——财务核算
(1)销售房产比较:以房产作投资,再转让股权
(2)房屋出租比较:联营/承包
(3)房屋转租比较:委托代理租赁
(4)以房产、土地投资全资子公司 or 非全资子公司
(5)定金返息的涉税问题分析
2、决策不能忽略税收风险
3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险,不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险(业务过程中的票据取得与管理)
4、财务不产生税收,只是反映税收,税怎么交不是看账怎么做,账内避税空间有限
5、生产经营方式决定了适用的税收法规
例:A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地,各项开发审批手续都已办齐,但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发,为了方便,建筑公司以A公司的名义进行开发,所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现,开发公司所取得的售房款均未确认收入,而是全额转给了建筑公司,且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知,开发过程中所发生的价款是B直接对外结算,票据直接开给了建筑公司,或者是发票虽开给开发公司,但最后也转给了建筑公司,即该项目实际是由建筑公司开发运作。
税务机关认为:虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续,但按照国税函〔2007〕645号,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
在此基础上,检查人员初步认定:开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收,建筑公司未缴纳契税;建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税,要求企业尽快整改,补办相关手续,规范运作。
分析:建筑公司虽然名义上受让了土地,但没有过户,从法律上来说,该经济行为尚未完成,还有重新认识和定性的余地。即,可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救?
6、规避税收风险和纳税筹划就是根据税法设定企业的最佳生产经营流程,以利润最大化为目标
二、房地产建筑业常见合同种类与票据结算
1、合同控制、开票管理、入账票据的审核要点
票据种类是否合规
票据来源是否合法(发票来源地与开票单位所在地相符)
票据与经济合同经济业务是否相符
票据形式是否合规(抬头)
合法凭证一定是发票吗,收据是否可以税前列支?
(1)费用合法真实
(2)费用与生产经营有关
(3)符合有关扣除标准
(4)费用本身不具“经营活动”特征。
※房地产企业支付居民的“挡光补偿费”是否可以税前扣除?
赔偿款的合法依据包括如下几种:
    (1)法院判决书或调解书;
    (2)仲裁机构的裁定书;
    (3)双方签订的提供应税货物或应税劳务的协议;
    (4)双方签订的赔偿协议;
    (5)收款方开具的发票或收据。
2、促销方式与税负(积分卡、赠送、佣金)
问题1:某企业销售房屋价款为100万元,同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税?是否需要缴纳营业税?是否需要缴纳个人所得税?
国税函[2008]875号
问题2:某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”,该企业购进奖品100万元,全部奖励完毕,是否缴纳企业所得税?是否缴纳增值税?是否缴纳个人所得税?
3、工程总包与分包合同
例:假设某镇的政府要建一座办公楼。工程按规定程序发包给甲建筑公司,甲建筑公司又将部分工程分包给乙建筑公司,工程总造价1000万元,工程成本900万元,分包给乙建筑公司的工程造价100万元,工程成本90万元。该工程从当年3月份开始施工,当年12月份完工。甲建筑公司与乙建筑公司的收入应如何确定,营业税税金及附加的帐务处理?
发票开具的问题分析:
1)应使用何地发票:如果总分包公司都是劳务发生地主管税务机关所辖企业,则可以自行开具发票,或者到主管税务机关代开发票。而如果不是劳务发生地主管税务机关所辖企业,则必须到劳务发生地的主管税务机关代开发票。
异地施工劳务营业税纳税地点是如何规定的,是否会出现重复纳税现象?
2)发票的开具金额:总承包商开具1000万元,据此确定主营业务收入是1000万元,同时要按1000-100万元交纳的营业税,城建税,教育费附加。分包人按