文档介绍：我的观点
一、政策调控持续趋紧,调控呈现常态化,货币政策效果明显
二、经济面临转型,但仍需地产行业支持,CPI、汇率升值等因素助推行业发展
三、行业内供给、需求均较为旺盛,地产公司业绩向好,但可能会面临资金链趋紧局面
四、股票估值偏低,存在阶段性交易机会
“中性”
1、政策分析 政策调控呈现常态化,房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点
减少供给、启动房地产政策干预
收紧信贷、加大税率抑制需求
全面扩大需求
增加供给、抑制需求、调控房价
财政政策
两年内(后来变为五年)转让住房征收营业税
减免营业税期限由5年将为2年
营业税免征时限恢复到5年
货币政策
第一套首付20%,二套房适度提高
对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%
央行六次加息
实施差异化货币利率
提高二套房首付
央行五次减息
二套房利率优惠
支持开发商融资和信贷
央行二次加息
限贷
不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款
土地政策
以招拍挂的方式公开出让土地使用权
土地出让实行“收支两条线”管理
新增土地使用费增收标准提高一倍
放宽土地款支付期限和比例
严查土地闲置,对闲置土地的企业停止贷款
保障性住房及其他
70/90政策
今后三年建400万套保障性住房
10年580万套,11年1000万套保障住房,大力发展公租房
调控政策
重点
房地产税
信贷紧缩、
限购
加大闲置
土地供应
保障性住
房政策
房产税试点成定局,税率低、范围窄、推广难度大,难以达到抑制房价效果
短期内很难在向其他城市推广
税率与房价涨幅相比,影响有限
征收对象范围较小
韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价,但在此期间韩国房价依旧持续上涨。
房产税调控房价的反例
15%
%
房价涨幅
计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税。
%
重庆
对新买房的第二套住房;人均免征面积60~70平方米
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上海
实施方案
征收税率
房产税拟征收方案
房产税的局限
信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求,以时间换空间,对市场影响大
去年10月份至今,两次加息,四次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,%,银行信贷额度进一步收紧。
限购城市
限购令出台先后20天成交套数变化
未限购城市
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上海
-%
重庆
-%
广州
-%
长沙
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天津
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青岛
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杭州
-%
无锡
-%
苏州
-%
东莞
-%
深圳
-%
南昌
-%
南京
-%
石家庄
-%
宁波
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昆明
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大连
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哈尔滨
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福州
-%
惠州
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小计
-%
佛山
%
合计
-%
全国共有23个城市出台了限购政策,在住房和城乡建设部(下称“住建部”)的督办之下,执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。
严查土地闲置,提高土地供应利用效率,增加房地产市场供给,规范行业发展
截至2009年12月31日,全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗,面积分别为1000余公顷、2000余公顷。
2000年至2009年十年间,全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地,而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米,仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。
土地闲置房企将被全面禁止贷款
国土部启动土地违法问责行动
国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地
首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划
国土部发1457宗闲置土地黑名单
国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
5部委新政打击囤地炒地:拿地首付不低于50%
近期严查土地闲置相关政策
保障制度不健全,短期难对市场形成冲击
保障性住房资金
2011年如果要建设1000万套保障房,。
保障性住房土地?
保障性住房制度?
对市场影响