文档介绍：中心商业与其它型态商业共生共荣
与城共进的中心商业
成都的中心商业地产最初走的是沿街为市的路子,从春熙路到东大街,从盐市口到青年路,造就了一批明星商业街。而当太平洋、伊藤洋华堂进驻春熙路,是让中心商业地产为之一变的导火线之一。紧接着王府井进驻春熙路,家乐福、太平洋进驻骡马市,北京华联进驻盐市口等,一批国内外零售巨鳄纷纷挺进成都商业腹地,并以狂飙突进的气势辐射了旧有商圈,提升了它们的品质和档次。传统商圈在经历过一段低潮后,再次炙手可热起来,同时呈现出更加契合城市营造意识的多元化发展态势。
与时俱进的社区商业
社区商业在不成规模到沿街为市,从小型购物广场到大卖场挺进,彰显了社区商业地产的无穷魅力。过去的社区商业作为社区的辅助和配套而存在,以满足居民基本生活需求为己任,其业态多是菜市场、杂货店、小吃店等。随着住宅小区的形成,居民生活消费需求随之旺盛,一批各具特色的社区商业街顺势而生。再当国内外享有盛名的大卖场也竞相挺进成都社区,欧尚选址羊西线,伊藤进驻同辉购物广场,家乐福落户天邑花园。很多社区商业都已成为城市的亮丽风景线。而且,一些本地开发商加强了与零售商的合作,如蓝光与好又多,置信与普尔斯马特合作,使得诺玛特在金沙商业广场安营扎寨,务求社区为其带来的滚滚人气,与其他特色经营互为补充,形成各种业态交错相融的经营模式,共同做大社区商业这个蛋糕。
中心商业与社区商业功能上的再次细分
既然社区商业的趋势不可避免的存在,那么它可能会进行一些什么样的功能细分,才能更好的适合需要。笔者从以下方面作一些思考:
第一、现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段,即商业设施的建设和经
营分别有地产商和零售商来专业化发展。地产商可避免商业经营的风险,零售商可避免商业设施投资建设的风险,两者都可往自己的专业领域发展,产生效率和效益的最大化;
第二、在购物中心中必须能创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境,使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。这就使得传统的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。如一种主体性购物中心,它以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。并可将主体性购物中心分两种,一种以大型超市为主体,能够进入居民社区,弥补大型超市在商品线上的不足,并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态。这样,既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能;第二种以大型百货商店为主体的购物中心,成为中心城区的商业中心,它的购物中心是综合性和超大型的,与主体性购物中心不同的是,这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势,即百货店、超市和许多专业专卖店,再辅以餐饮娱乐业的店铺,它可以涵盖所有零售业和服务业的全部内容。
深圳:社区商业必须解决同质化、重复建设等问题
近年来,异军突起的社区商铺已成为深圳商业地产的一大热点。由于传统商街新盘供应有限价格坚挺,且需要雄厚的资金实力支撑,众多中小投资者纷纷进入社区商铺领域。
据记者了解,无论是早前的万科世纪花城商业街、中海怡翠花园商业街,还是新近推出的融景园波尔诺名店、城市杰座钻石街区,均深受投资者青睐。许多社区底商甚至出现了开盘前铺面即被抢购一空的情况。然而日前有业内专家接受记者采访时表示,深圳社区底商已出现高同质化、重复建设严重、定位模糊等问题,
“社区底商热”存在一定风险。
商业街成小区败笔
记者日前在龙华某大型社区踩盘时见到,该楼盘一期业主入伙已经快四个月了,“十室九空”。发展商原计划在此引进时尚美容店、精品店、咖啡馆、面包坊、书吧、药店等,可最终连小区居民急需的超市也没有进驻,引起业主们的普遍不满。
深圳房地产信息网上一篇署名“弘”的文章对该楼盘商业项目有如下评论:“小区远离主干道,通达与召示性都较差,周边也没大量人流作消费支撑,外面的人流一般也很难特地走几百米进来买你家的东西。但在这样的条件下,发展商却大面积规划了总体建面中商业面积的百分比。你想,区区7万多建筑面积,又没有外围的消费力支持,如此多的面积怎能消化掉?”有业内人士指出,正是错误的规划让发展商最终不得不面对众多商铺无人问津的残酷现实。开发商铺的成本和住宅差不多,但利润却要高出数倍,而且完善的商业配套也能提升住宅价格,开发商们何乐而不为?然而一旦做出不符合市场规律的东西,做商业的风险要远大于做住宅的风险。
前期规划至关重要
凡事预则立,不预则废。要真正经营好社区商铺,开发商的前期规划显得至关重要。目前深圳关内社区底商由于地理位置优越所面临危机尚不突出,但关外发展商在激烈的区域竞争压力下已开始通过差异化开发模式寻求市场空当。
近两年在龙岗销售火爆的鹏达商业街即一反传统“底商”样样俱全的开发模式,一期项目以美食为主打,二期