文档介绍：鼎能置业南中轴路商业项目 竞争市场研究报告 (商业街)
二OO四年四月
1
1
目录
重要结论摘要 3
研究背景及方法 10
竞争项目分析 12
13
19
26
32
38
45
52
59
重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街市场供应量总结分析如下:
北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街;
北京现已形成大型商业街有两条,分别为王府井商业街、西单商业街。
北京市、南城商业街供应量、经营情况及趋势
重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街经营情况总结分析如下:
西单商业街平均日客流量达到20万人次,周末在40万人次左右,节假日高峰时
每天能达到60万-70万人次,年社会消费品零售额达到60多亿元;
王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息,已成为北京商业的品牌标识;
王府井商业步行街包括,东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百
货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街,平均日流量60万-80万人次;
大都市街坐落在广安大街核心地段,,两侧建筑总面积预计达30
余万平方米,总投资额达到35亿元,经多次定位,自2002年4月正式开盘后5个
月时间销售已完成50%以上,现有部分商户开业。
重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街未来发展趋势总结分析如下:
未来商业街的定位具有清晰可见的特点;
未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的;
增加适合年轻人的娱乐休闲功能,增加体验业态比重;
商业街规划需要“以人为本”;
未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展;
商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。
重要结论摘要
方庄美食街:北京三大美食街之一
餐饮街要具有一定商业规模,应统一风格,打造地区标识效应,本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性;
大众喜爱的餐饮主力店,捆绑式进入本项目值得考虑;
本项目应注重对餐饮文化元素的发掘,使其适应未来就餐趋势。
东直门簋街:风味特色小吃餐饮街
本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造;
本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式;
餐饮街对车位要求较高,应车位数量充足,避免街内交通不畅;
营造独特的就餐文化氛围,是本项目定位餐饮时要关注的问题。
综合调查情况,以下特色商业街对于本项目来讲有下述借鉴点:
重要结论摘要
三里屯酒吧街:北京知名两大酒吧街之一
注重对酒文化的发掘,使其适应未来酒吧街发展的趋势;
本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础,除非挖掘出文化亮点,否则缺乏发展空间;
该项目的市场基础和本项目决然不同,可以借鉴理念,但要深入考虑市场适应性;
注重个性化酒吧经营风格。
后海酒吧街:北京知名两大酒吧街之一
该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值,本项目似乎近期并不具备这样的条件;
后海酒吧街对于本项目更具有参照性;
关注后海酒吧特定消费市场的细分,有助于酒吧街的准确定位。
重要结论摘要
大都市街:亚洲最长的双向内藏式步行街
该项目属于北京经典败例,本项目在项目定位、规划、规模等方面都要防范类似的失误;
大都市街被迫深度细分商业市场,会有问题,但是如果在市场定位阶段,考虑到商业功能
符合性的前提下,科学划分值得本项目关注;
在策划招商前期,首先确定主力商户、半主力商户的进驻,突出定位主题,提升商业整体形
象,促进其它商户的进入是本项目可以借鉴的教训。
王府井商业步行街:国内最知名的商业步行街之一
典型的旅游市场步行街,本项目则属于典型生活消费步行街;
本项目应该借鉴其中文化元素;
鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足,本项目应提供充足的停车位,以方便消费者——并非随意加大停车空间,住宅社区的停车位也可以有效配合使用。
重要结论摘要
西单商业街:国内最知名的商业街之一
该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市场和北京中老年中端消费者,本项目未来
的消费结构和其有较大重合部分,所以定位、商业组合考虑过程中需要参照对比;
时尚消费的引导需要核心主力店的引导,未来本项目如果扩大大众消费商业开发的规模,就
需要对此加以高度关注;
交通停车问题值得本项目合理化考虑。
建外SOHO商业步行街:目前CBD中央商务区唯一的一条商业步行街
借鉴该项目,本项目应统一定位;
建外SOHO商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良好把握;
该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。