文档介绍：荥阳项目规划建议报告
郑州智友房地产
营销策划有限公司
20110505
Part One 市场印象
群雄争霸
荥阳概况
荥阳是河南省会郑州市辖县级市,距离省会郑州仅15公里,她西望古都洛阳,南眺中岳嵩山,北濒九曲黄河,东接省会郑州,是黄河中下游重要的交通枢纽城市。
荥阳历史悠久,文化灿烂。荥阳是郑氏和潘氏等姓氏的发源地,也是象棋上的“楚河汉界”的发源地。荥阳地理位置险要,素有“两京襟带,三秦咽喉”之称,是中国古代著名的军事重镇,历史上许多著名的战役曾发生于此。
荥阳区位优势明显,有较强的经济实力和较好的发展前景。
陇海铁路、310国道、连霍高速公路、郑西客运专线从荥阳穿过;荥阳是全国县域经济基本竞争力百强县级市,是国家卫生城市,是全国科技百强县级市。
荥阳有各种文物古迹181处,国家级2处。织机洞遗址、大师姑城址入选第六批全国重点文物保护单位。
荥阳境内矿藏已查明有九大品种,各矿种均属沉积矿床,具有分布广、规模大、品位均匀和不同矿床常有伴生、共生等特点,易于开采,均有开采价值。
1、荥阳是离省会郑州最近的县级市,房产项目趋于高端。
2、“撤县改区”的概念已经提出,荥阳是其中之一,将加快城市化发展进程。
3、荥阳历史悠久,有深厚的文化底蕴。
4、荥阳被评为“科技百强县级市”,较强的经济实力。
5、荥阳有丰富的旅游资源,居住环境较好。
6、荥阳富余的矿藏资源,企业发展迅速。
资源提炼
商品房投放量大幅增长,房地产市场需求旺盛,房屋销售价格总体房价处于快速上涨中,短期房地产销售价格将保持持续增长的势头。究其原因,一是郑州市“限购令”的出台及荥阳区位优势的逐步显现,吸引了部分郑州市民来我市购房或投资。二是市区内个别地理位置优越楼盘拉高整体价格水平,如清华大溪地、中森意墅蓝山、海龙香槟大道,从而引起其他楼盘跟涨现象。三是不断变化的政策给消费者的心理预期带来影响,一些购房者存在恐慌性追涨心理。
2011年荥阳市一季度房地产数据分析
我们只关心本项目是否有市场?
金融:央行连续十次上调存款准备金率,%创新高,更多资金流入市场。
政策:2011年3月3日,郑十五条发布,针对省会郑州,县级市并无打压。
价值:房产行业大企业都从省会转移县级市,区域价值擢升。
政府: “中原经济区”被写入国家“十二五”规划, “宜居健康城”概念提出。
现状:据统计,非限购区域内的楼盘从销售面积到成交价格呈上升趋势。
供求:3月份荥阳市房地产价格上涨,市场交易活跃,需求紧张。
远景:城市发展带动房地产呈现一个明显趋势,旅游休闲地产逐渐兴起。
结论:购房热点从省会涌入县级市,荥阳地产将迎来全新发展机遇!
市场部分结论:RESULT
资源决定前景,趋势就是优势!
荥阳重点项目对比分析
项目名称
香槟大道
清华大溪地
万业世纪广场
阳光现代城
总建(万㎡)
30
一期19
20
4
建筑形态
多层、小高层、高层
小高层、电梯洋房、联排别墅、独栋别墅
多层、小高层、高层
高层
建筑风格
——
西班牙
——
——
小区档次
中端
中高端
中低端
中低端
畅销户型
两房、三房、复式
一期联排、电梯洋房、小高层
两房、三房
两房、三房、四房
面积
84㎡、100㎡左右、219㎡复式
356-380㎡
115-171㎡
54-71㎡
96㎡、110㎡、129㎡
--90㎡、114--117㎡、
122--169㎡
价格
多层5800元/㎡小高层4000元/㎡高层3900元/㎡
洋房5000元/㎡别墅11000——13000元/㎡
3600元/㎡
3700元/㎡
项目对比结论:
1)荥阳目前产品中,中低端产品占据市场,高端产品稀缺。
2)荥阳住宅市场销售面积及成交价格稳中渐升。
3)荥阳现有项目户型以两房、三房为主,舒适大居较少。
4)荥阳现有项目无建筑风格,或建筑风格模糊。
气质高端宜居型产品将引领市场!