文档介绍：华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告
2009年10月
谨呈:华润置地(上海)有限公司
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项目属性解读
项目价值点挖掘
整体定位突破之借鉴
产品定位及方案建议
方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
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受地块条件限制,产品线选择受限较大,常规类小高层+低层
产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体
项目属性分析
地块经济指标分析
项目四至
东至巴张泾河,南至乡村道路,西至古楼阁河,北至鼓楼路
占地面积
容积率
不大于1
建筑密度
不大于20%
绿地率
不小于45%
建筑高度
不高于40米
建筑形态
不能做独栋、双拼别墅
项目要求
全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%
本案
泗泾站
古楼公路
横
港
公
路
泗泾古镇
容积率
产品线
-
小高层
-
多层
-
叠墅
-
联体别墅
容积率要求下
可能的产品形态
3
常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现
本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级!
土地成本分析
楼板价约11500元/㎡
建筑、财务、营销等成本
合理利润率目标(25-30%)
本案整盘均价需达25000元/㎡以上
注:本案预计一年后入市,销售周期一年。
七宝板块
板块均价19024元/㎡
城花新园22605元/㎡
九亭板块
板块均价10801元/㎡
贝尚湾18969元/㎡
泗泾板块
板块均价9401元/㎡
菲诗爱伦16200元/㎡
新桥板块
板块均价12941元/㎡
绿洲香岛14803元/㎡
未来预期价格
①
②
公寓板块
七宝
九亭
新桥
泗泾
年均复合增长率
%
%
16%
%
9月常规公寓均价(元/㎡)
16582
9334
10362
8124
一年半后均价
(元/㎡)
19024
10801
12941
9401
标杆项目
城花新园
贝尚湾
绿洲香岛
菲诗爱伦
9月常规公寓均价(元/㎡)
19704
16395
11853
9170
一年半后均价
(元/㎡)
22605
18969
14803
16200(最新报价14000,以此计算)
9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度;
受与市区距离和配套影响,本案虽然可以树立板块标杆价格,但很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期。
项目属性分析
4
立足地块之上,远眺天际线,我们在思考……
要实现项目产品突破和品质全面升级——
No1:充分挖掘项目自身及区域的价值点,借势而为,寻找产品突破方向!
No2:通过项目借鉴实现产品打造的突破,塑造自身产品价值树体系,实现高溢价目标!
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项目属性解读
项目价值点挖掘
整体定位突破之借鉴
产品定位及方案建议
方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
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自身条件
区位条件
由自身地块条件寻找可以提升项目品质的价值点
规划借势
充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件
借势区域未来大规划,发掘提升区域及项目价值的利好条件
产业支撑
内部挖潜,论证区域是否存在一定客户支撑
市场条件
对各种物业的市场格局进行剖析,发现市场机会点及价格支撑
No1:充分挖掘项目自身及区域的价值点,借势而为,寻找产品突破方向!
项目价值挖掘
自身价值挖掘
区域价值挖掘
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自身价值挖掘
地块价值
巴张泾河
地块内部水系
地块现状
古楼阁河
古楼路
地块四至:
地块东至巴张泾河,南至规划道路,西至古楼阁河,北至古楼公路。
地块条件:
地块整体方正,内