文档介绍：合肥政务区御龙湾项目营销战略报告
深圳星彦地产安徽分公司
二 0 0 八年六月
前言:
本项目发展战略思路围绕开发商目标:
项目利润最大化
达成开发商销售经营目标的实现,并实现目标均价渐进式超越
项目品牌实现
如何实现:
基于战略的层面,要对后期营销具有指导意义。
基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确,要有清晰的主线,思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。
星彦认为:
08年下半年,合肥市房地产市场竞争加剧升级,正式迎来营销战国时代。具体表现为:
1、房地产营销升级为综合实力品牌之争;
2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争;
3、在宏观调控大背景下,跑赢同行比跑赢市场更重要;现金流比实现高利润率更重要。这将成为08年下半年乃至09年的主旋律.
报告需要解决的三大问题> >
卖什么?
卖给谁?
怎么卖?
项目形象如何确立和拔高?
本案具有什么特质与特点?
核心价值主张是什么?
谁是我们的核心客户?
对应产品主张是什么?
营销节奏如何铺排?
营销渠道如何开展?
营销方案如何实施?
提出问题
分析问题
解决问题
WHY
WHO
WHAT
我们要达成的三大目标> >
实现项目整体销售目标的达成
--完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越
--树立区域标杆,政务区首席国际化社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越
--利润最大化,价值最大化,项目品牌效益最大化
报告整体思路与3W策略路径:
1、项目解读
2、SWOT分析
3、核心价值
分析问题
总体策略
1、包装营销
2、体验营销
3、活动营销
4、通路营销
5、传播营销
6、物业价值
提升建议
销售攻略
展示攻略
推广攻略
1、宣传策略
2、推售策略
3、价格策略
解决问题
渠道
宣传
WHY
为什么
营销推广思路
营销执行
WHO
是谁
WHAT
做什么
实现本案销售价格三重标杆
项目销量
项目品牌
一、 WHY之项目目标分析:
包河、蜀山、新站
占据08年前五月供应与去化前三甲
区域之争:
,位居榜首,,,;
包河区与政务区供应面积基本平稳,新站、蜀山波动较大,且有下滑趋势;
08年1-5月供应量
以上数据由合房网公示,经我司研究部统计整理得出
08年1-5月去化量
包河区前5月总去化量为1165225平米占据榜首,、3位,;
包河区由于推盘量较大,并且是近年来楼市热点板块,去化量始终占据前楼市去化榜首;
新站与蜀山受推盘量少的因素影响,去化相对比较平稳;
政务区去化量仅高于经开与滨湖区,但走势平稳,从3月份开始有明显上升势头;
以上数据由合房网公示,经我司研究部统计整理得出