文档介绍：开创新海曙的维科时代
古林镇薛家D3\D4地块定位报告
2007年开始,新海曙楼市即将进入维科时代!
众多楼盘顺利交付,造就维科时代的品牌之作
水岸三期即将启动,成就维科时代的经典之作
薛家地块过关斩将,成就维科时代的传世之作
我们的目标
目录
第一章地块分析
第二章市场分析
第三章消费分析
第四章产品定位
第五章开发战略
第一章地块分析
周边配套设施表
地块周边配套情况
区域范围
半径3KM以内
道路
地块东南面有规划路,东规划路北接联丰路延伸段,南接环城南路,西边为河流用地
交通
7/506/507/820/20/380/357/361等多条公交,联丰公交总站
生活配套
联丰菜场、藕缆桥菜场、信宜菜场
教育
宝韵幼儿园(规划中)、博爱幼儿园、信宜小学、西郊中心小学、望春初级中学、甬城武术学校、联丰中学、同济中学、浙江工商职业技术学院
医院
同济门诊、妇儿医院、中山医院、第一医院
商业/酒店
农工商大卖场、好又多超市、三江超市、莫泰168酒店、联丰宾馆、亚星宾馆
文化娱乐体育
无
公园\公建
机场路旁边的绿化(规划中)
银行
建设银行、农业银行、工商银行、鄞州银行、宁波商业银行、中国银行
SWOT分析
优势(strength)
劣势(weakness)
1、交通便利
2、地块方正
3、环境较好
4、配套成熟
1、地块偏小,不利规划
2、周边档次不高,影响形象
3、限制高度,规划受限制
机会(opportunity)
威胁(threat)
1、市场形势良好
2、城市郊区化兴起
3、周边项目竞争力不强
1、非政府重点规划区域
2、未来的放量的威胁
3、江北北区逐渐崛起的威胁
4、高楼面价的压力
5、政策落实的不确定性
从以上分析来看,地块周边虽然没有特殊的环境优势,但是由于区位上紧靠老城区,周边小区开发初具规模,已经形成了较浓厚的气氛,因此我们认为项目地块可塑性较强,给项目产品定位提供了较大的想象空间。
关键词:配套成熟可塑性强
项目地块分析总结
土地成本高出周边在售个案的500—1000元/平方米
主观因素
客观因素
区域未来供应量较大,项目南北面仍有20余万平方米的建筑面积即将推出
前有堵劫后有追兵,从战略角度出发,我们建议通过努力将D1,D2地块一起拍下后作通盘考虑,以规模效应稳中求胜!
考虑诸多不确定因素,目前我们仍然以D3/D4地块为重点,
为此我们应该:
瞄准市场空白,定位上领先半步
剖析消费者群,营销上出奇制胜
针对竞争对手,推广上攻其不备