文档介绍：房地产市场调研流程
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同,调查的广度和深度有所不同,侧重点也有差异,但对于房地产市场的切入点****惯上依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
1、分析楼盘的地理位置
宏观方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。
微观方面讲,就是项目所处位置、区域,楼盘地块的大小形状,周边竞争对手,它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
2、分析产品
这是楼盘市调的主体部分,从基本情况看,重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率,开发商、策划公司、代理公司,土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看,产品类别与规划,建筑设计与外观,面积配比、户型格局,建材标准,智能化系统(可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统),公共配套设施(卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率),会所设施,施工进度……等等。
分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。
3、剖析价格组合
即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
4、了解广告策略
广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
5、销售执行
这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……另一方面则是指什么样的房型最好卖!什么样的总价最为市场所接受!吸引客户最主要的地方是什么!购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
1、区域分析
区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。
2、区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
3、需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和****惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘为延伸,将整个区域内的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一区域为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……, 由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体