文档介绍：商业地产商业模式研究及案例分析
商业模式研究及案例分析
商业地产的几种运营模式
标杆企业的商业地产模式(银泰、万达)
1、被多数开发商采用的缘由:
?? 开发商资金实力不够
?? 开发理念停留在住宅开发的水平上,前期调研规划不足
?? 投资、建设、经营几大环节相互脱节,导致物业开业后经营困难
2、面临的问题:
?? 商业设施在所有权和经营权上被彻底分割, 失去整体性。
3、两种可能的经营方式:
?? 售后返祖:开发商招一家或多家主力商户, 采取返租的形式对物业统一经营
PS:很快收回投资, 单位售价很高, 能保证商场经营规范和档次, 适合规模较大、潜力大的物业
?? 各自经营,物业指导:各个业主各自经营, 开发公司提供指导意见并实施物业管理。
PS:不利于日后的商业经营管理、统一推广;
一旦经营业绩不佳,开发商品牌、楼盘及附近住宅物业的价值、业主和投资者的租金收益
都会受到影响。
零散销售、统一经营
1、适用范围:
?? 规模不大、档次一般物业
2、优点:
?? 尽快收回投资, 且平均售价较高
3、缺点:
?? 开发商缺乏对项目的整体控制力
?? 整体性差、经营格局紊乱导致实际回报和投资预期差距较大
?? 假如是商住物业,商业经营不佳会促使楼上商品房价值下跌
零散销售、各自经营
1、适用范围:
?? 开发商对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域
?? 企业实力较弱, 有一定的资金压力
?? 通过拍卖或其他形式将物业出售给商业公司,以尽快回收资金
?? 规模较小、档次一般的物业
2、优点:
?? 销售顺利,可快速收回投资,降低风险
?? 多以先租后售、租金抵房款的方式,和经营者共担风险
整体出售、整体经营
1、适用范围:
?? 开发商实力雄厚, 且与国内外著名大型商业品牌在投资开发前便组成了战略联盟
?? 合作方式往往采取租赁的方式或保底销售提成
2、优点:
?? 合作时间很长,收益稳定,风险较小
3、这一经营模式的另外一个变通模式:“租售”结合
?? 特点:整个物业被拆成两部分, 大部分以较低价格出租给商业巨头, 小部分则拆零
高价销售、各自经营。
?? 优点:主力商户的进入, 可带来极大地人流, 极大地提高其他物业的租金或售价
?? 缺点:租售比例一旦不合理,对经营会产生不利影响
?? 案例:长春万达广场退租事件
整体出租、整体经营
1、适用范围:
?? 物业地段好,未来增值收益大
?? 资金实力比较雄厚的开发商,有足够的资金培育商业氛围
2、优点:
?? 开发商的租金回报率较高,
??对商场拥有控制权, 可以保证商场经营特色和档次,
零散出租、各自经营
2005
第一家店杭州武林店开幕
第一阶段:起步期
1998年-2005年
第二阶段:发展期
2005年-2007><7
2009
1、宁波天一店正式开业。
2、引入美国华平投资基金;
3、宁波东门店开业。
2006
1998
银泰模式
1、温州世贸店正式开业;
2、香港上市;
3、临平利群店开业;
4、宁波万达店开业;
5、收购湖滨国际名品街50%股权;
金华福华店开业。
200<7
2008
2010
1、接管杭州百货大楼;
2、武汉