站前电子城地块定位设计.ppt

文档介绍：站前电子城地块分析
来自会议的极大震撼
——商业地产面临巨大问题
三大部分
第一部分:商业项目与市中心地块普遍问题
第二部分:本项目情况
第三部分:设计与测算
市中心地块的困境
高地价需要高收入
高容积率并不能带来高销售额
高层——销售也开始出现问题
商业——问题巨大
市中心地块的症结
投资性(而非消费性)
已进入到高层部分
需要投资回报
需要增值空间
巨大差别1:居住地产VS商业地产
住宅地产
商业地产
购
买
者
常规用途
居住
经营
消费行为
消费--耐用大额消费品
投资--大额投资——大额回报
购买者心理
价值在不断消耗中
不断挣钱——价值必须在不断增加中
客户群
个人
厂商
物流企业集团
零售个体户
开
发
商
推广重点
美观实用
商业回报
开发商
知识结构
房地产开发
房地产开发+商业经营
巨大差别1:居住地产VS商业地产
回报率
住宅
商业
消费
投资
舒适
商业成功的奥秘
自身
商业氛围
+
巨大差别2:商业行业VS地产行业A
地产挣钱还是商业挣钱?
 是地产好做还是商业好做?
深度剖析:行业利润率的比较:
1现象:
地产的计量单位是:亿元
商业的计量单位是:元。
2实质:税后利润率
地产: 15%----20%
传统商业:3%----8%
地产挣钱,商业不挣钱
因此,商业需要寻找自己的出路
巨大差别2:商业行业VS地产行业B
技术门槛比较:
1)销售商品种类:
地产:一次性商品(房子)的销售
商业:持续性商品(百货,服装)的连续销售
2)销售场所:
地产:售楼处——临时——顾客忠诚度不太重要
商业:商场——永远——所有经商者不得不努力建立顾客忠诚度
结论二B
管理成本:商业>>地产
管理链条:商业>>地产
技术门槛:商业>>地产
巨大差别2:商业行业VS地产行业C
商业:长线回报——可持续回报
地产:短线回报——一次性回报