文档介绍：金玉良园价差分析
价差策略的最大意义及作用, 在使项目于销售过程中所有的房源皆能均衡去化, 达到整体平衡销售的目的。其制定的影响因子是以目标客户群的购房喜好、房源的优劣势为分析依据,订定出栋别差、立面差及平面差。
本案于04年底至今已积累了相当的客源, 从未购客户的讯息反馈及已购客户的成交分析, 为本案价差策略提供了重要参考依据。故本案的价差策略是结合了市场经验及本案的销售现况所制定。其调整如下:
一、住宅多层部分:
(一)1---6F
㎡(不包括阁楼面积),平均单价2050元/㎡,可销售金额56889817元。
1、栋别差:是指同一个小区或同一个项目中各栋楼之间的差价。
☆影响因子
位置
林园(植栽计划)
视野
景观
配套设施
楼间距
说明:本案栋差是根据所在园区位置、楼间距制定价差系数,除此以外根据现场来访客户(已购、未购)反馈的信息,多数客户选择2#、3#、4#,故将这三栋价差系数提高;1#、5#、6#所在园区的边缘位置,1F又是底商,所以将这三栋价差系数降低,尤其是5#南向有建筑物对视线造成影响,相对价差系数会较低。
☆栋别差计划:
1# -70元/㎡
2# +55元/㎡
3# +85元/㎡
4# +55元/㎡
5# -170元/㎡
6# -80元/㎡
☆栋差排列:(价高>低) 3# >2#.4#>1 >6#>5#
2、立面差:立面差就是指楼层差价。
说明: 对六层多层住宅而言,客户比较喜欢三、四楼,无论在视线、采光都是最佳楼层,现根据已交排号费的客户多数先选择三、四楼,所以价差系数制定相对提高;次之是二、五楼、一楼;因本案阁楼可办理产权,定价考量产品面积相对过大,为控制房屋总价,六楼的价差系数明显降低。
☆基本楼层差 6F -350元/㎡
5F +80元/㎡
4F +150元/㎡
3F +150元/㎡
2F +60元/㎡
1F -90元/㎡
☆楼层排列:(价高>低) 4F、3F>5F >2F>1F
平面差:平面价格差是指在同一楼层上各个户型之间的价格
差异。
说明:受北方气候的影响,以往的建筑冷山房屋比较冷,消费者在选房时不是首选,在制定价差系数时要拉开落差;不同的面积、户型制定不同的差价系数,锁定不同客户的总价需求。
a. 根据冷山-50元/㎡
b. A、B户型因面积小+40元/㎡~+60元/㎡
、E户型面积-50元/㎡
-50元/㎡,A户型不加价
栋别
明细
1#
两边冷山-50元/㎡,大面积再-50元/㎡
2#
两边冷山-50元/㎡,因2#属B户型中间加40元/㎡
3#
两边冷山-50元/㎡,中间大面积-50元/㎡,B户型+40元/㎡
4#
两边冷山-50元/㎡,大面积再-50元/㎡,中间+40元/㎡
5#
两边冷山-50元/㎡,中间加60元/㎡
6#
两边冷山-50元/㎡,中间加60元/㎡
4、6F不随1F~5F的栋差、平面差改变,统一单价。
(二)、阁楼可销售面积㎡, 单价1000元/㎡
小结:本案住宅1—6F均底2050元/㎡,阁楼均底1000元/㎡,定价考量本案销售对象以面积为基础,小面积提高单价,大面积降低总价,强调单价。
二、公寓
可销售面积