文档介绍：谨呈:中信华南(集团)深圳有限公司
中信园岭旧改项目
市场分析报告
*** 2010年5月
目录
第一部分项目本体分析及初步研判 4
一、项目分析 4
项目所在区域 4
项目用地范围与地块现状 5
项目四至 6
项目交通 7
7
第二部分项目市场研究 8
一、深圳宏观市场分析 8
深圳一级市场分析 8
一级市场现状分析 8
深圳旧改供应趋势与分析 9
深圳二级市场分析 12
二级市场现状分析 14
二级市场未来供应与发展趋势 15
深圳三级市场分析 15
深圳宏观市场小结 15
二、区域市场研究 15
福田区一级市场分析 15
福田区一级市场现状分析 16
福田区旧改供应趋势与分析 16
福田区二级市场分析 18
福田区二级市场现状分析 19
福田区二级市场未来供应与发展趋势 19
福田区三级市场分析 19
福田区域市场小结 19
三、关内高容积率高端市场研究 19
关内高容积率高端项目板块分布及未来发展趋势 19
四、项目市场小结 19
第三部分项目定位 27
一、 项目SWOT分析 27
二、 项目属性定位 27
三、 项目客户定位 28
四、 项目战略及品牌意义 28
第四部分项目估算 28
中信园岭旧改项目立项分析报告
第一部分项目本体分析及初步研判
一、项目分析
项目所在区域
项目位于深圳市福田区,区域具体范围为:笋岗路、红岭路、红荔路和上步中路所围合的城市用地。该片区是深圳市的传统中心区段。
八卦岭
笔架山公园
华强北
荔枝公园
东门
笋岗
周边主要片区及商业区:
八卦岭:深圳第一批大型工业区,行业涵盖包装印刷行业、服装布料批发行业、建筑装饰材料批发、汽车配件批发、文具批发以及餐饮娱乐行业等。
华强北:多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。
东门:是深圳人气最旺的传统商业旺区。
笋岗:深圳品牌家装商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区。
荔枝公园:位于园岭片区南侧,。
笔架山公园:位于深圳市中心北侧,毗邻福田中心区,面积146公顷。
小结:园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上,临近华强北与东门两大商圈,南接荔枝公园,北通八卦岭。区位优势极为优越,城市资源价值显著。
项目用地范围与地块现状
用地范围:
项目用地占地面积共22万平米,如上图所示,分为ABCD四个地块:
地块
面积(㎡)
容积率
A
B
33015
C
27559
D
44323
总计
地块分布较为零散,东西跨度较大。
地块现状:
园岭新村共有楼盘100余栋,多为微利房,有少量商品房单位。小区多数楼盘都为上世纪80年代开发,学校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全,形成了一个完善的自成体系的社区。
深圳实验工交二幼
基建幼儿园
园岭小学二分部
园岭小学一分部
红岭中学
园岭小学
区域内主要学校:
学校
占地面积(㎡)
总建筑面积(㎡)
教学班
等级
园岭小学
23983
24070
79
广东省一级学校
园岭小学一分部
园岭小学二分部
红岭中学园岭初中部
广东省一级学校
基建幼儿园
4770
4020
10
深圳市一级幼儿园
深圳实验工交二幼
3200
2900
7
广东省一级幼儿园
小结:
1、区域内配套设施齐全,教育资源尤为丰富;
2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭,参与拆迁改造,有利于提升该片区物业整体形象和档次,推进整个园岭片区的开发;
3、地块分割,周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有不利影响。
项目交通
外部交通:
项目周围交通便利,经由外围笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路四条城市主干道,可达深圳各个区域。
笋岗西路
上
步
中
路
红岭
路
通心岭
红岭
红荔路
修建中的深圳地铁3号线一期工程起自红岭站,经罗湖到达龙岗,计划于2010年10月建成通车。二期工程则将向西连接福田。
限制情况
内部交通:
片区内,经由园岭中路、园岭入街、园岭东路、园岭四街四个主要出入口可到达
笋岗西路、红岭路