文档介绍：“天虹服装城”
业态与定位规划方案
Planning Scheme Of TexHong Clothing City
(征求意见稿)
江苏常熟
JIANGSU CHANGSHU
沈阳万识投资管理顾问有限公司
2007年5月
本案的规划核心
The Kernel Of Layout
打造常熟服装专业市场的新中心
●五大基本规划核心:
核心一
“天虹服装城”不仅是专业服装市场,更是产业型专业市场
的亚品牌服装创建中心,
核心二
“天虹服装城”需要打造成为新生代常熟服装市场新中心,
是相对于常熟招商城等众多市场同质孕育而生的。
核心三
“天虹服装城”以“中国服装专业市场标准化建设试点”
为引领,确定服装品类和品牌的分类定位新模式。
核心四
“天虹服装城”具有市场、展贸、写字楼、商住、仓储、
物流等多项功能,是一个综合类“立体服装街”,更希望
成为在专业市场中“亚品牌”创建的新终端。
核心五
按照品类或者品牌进行产业定位和规划,实行错位经营,
避免同质化竞争,实现市场的协同发展,
创建可衍生的“天虹模式”。
本案的产业特征
The Character of Industry
在同质化竞争市场中创新和细分
常熟服装市场基本信息一览表
市场
位置
业态
租金(天)
商铺数
档次
出租率
招商场
核心商圈
服装
为主
57元/平米
8000个左右
中低档
98%以上
八达市场
外围商圈
大杂烩
700个
中低档
35%
东方市场
外围商圈
大杂烩
2000个左右
中低档
30%
宝鼎男装
外围商圈
宝鼎
130个
中高档
90%
凯莱女装
外围商圈
女装
59个
中高档
100%
华盛市场
核心商圈
杂乱
46个
中高档
100%
商务中心
辐射商圈
厂家
直销
20个
高档
100%
国服城
辐射商圈
大杂烩
-1元
2000个
中高档
50%
常熟地区服装专业市场和服装写字楼市场旺淡情况反差很大,说明了常熟地区的服装专业市场正处于调整和细分期。
常熟市场不同档次经营户市场经营状况一览表
经营档次
低端经营
中端经营
高档经营
市场状况
二代市场,简易搭建,经商环境较差
二代、三代市场结合,经商环境略优于前者
三代市场,拥有较大的经营面积,办公商务设施齐全
交易手段
传统手段,人流依赖性强,零批现金交易为主
已建立了一定的客户网络,但客户关系还不稳固还需依靠人流支撑经营
已具有稳定的产品销售渠道,逐步开始运用电子商务式的现代化交易手段
品牌程度
无品牌、假牌
国内一般品牌
国内知名品牌
生产能力
小批量生产加工,不具备新产品研发能力
规模化批量生产,企业拥有研发部门
规模生产,新产品研发能力较强
租金情况
12平米/10万一年
100平米/8万/年
100平米/6万/年
利润状况
盈亏不定,靠天吃饭
盈利状况良好
规模化经营,盈利空间巨大
中低端商品占到90%,这些业户和商品品牌意识淡薄,大宗定单以及网络定单所占比例较少,产品以区域品牌代理为主,具有初级产品形象包装力。如何引导这些业户和商品进入到高端领域?能不能进入到高端领域?怎么样进入高端领域?
常熟的区域特征和产业特征决定了天虹的市场特点和功能特点。
“产业——产业集群——产地型专业市场——立体服装街——亚品牌创建中心——服装专业市场的新终端”
(关于亚品牌服装的内涵和定义——省略)
本案的战略目标
Strategy Goal
常熟服装新产业时代的“增长极”和“助推器”
一、天虹服装城总体战略目标
从第一代的大棚式的单一批发零售,货物运输到第二代的入室经营,功能分区,主题明确和配套完善的集散中心,逐步发展到第三代的集商贸、资本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心。因此,天虹服装城,不再是简单的商铺招租,批发零售的项目概念和惯性思维。
 1、就项目本身而言:
建设成为中国产地型专业市场的“亚品牌服装创建中心”。
2、就开发商而言
当前产业转移的趋势非常强烈,产业转移的核心其实是市场转移。天虹集团作为纺织领域的重要生产企业,需要进入销售市场和品牌建设,而专业市场是实现这些目标的最直接的方式和平台。天虹服装专业市场的建设更重要的上一需要建设一种模式,可以衍生资源、扩张品牌的模式。
3、就常熟市政府而言
天虹服装城的开发建设和成功运营将不仅是常熟市的服装产业集群突破重围的“新亮点”,同