文档介绍：物业工程部前期介入实施细则与流程
物业项目的前期介入,物业工程部必须为后期业主利益考虑。为小区的建设质量每一个环节,每一道工序,结构安全状况、人性化使用方便等把关。按有关规范严格巡查每一栋楼,每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾,便于维护与管理,降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发,熟悉几大系统结构,发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等,发现问题及时向开发商反映,建议施工方立即整改。同开发公司、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅,机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等,提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查,通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动,一步步打开工作局面,确保前期介入最终达到预期效果。
一、工程部前期介入目的;
1、完善物业的使用功能。
2、改进、改善物业的具体设计。
3、能更好地监理施工质量。
4、为竣工验收和接管验收打下基础。
5、便于日后对物业的管理。
6、在项目建设中存在的一些工程质量问题,涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等,致使工程存在许多通病和瑕疵。
有些是显露的,如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等;有些是隐蔽的,如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险,一旦有了这些隐患,必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。
7、全面熟悉小区总体规划,施工全过程,对结构以及管线走向,设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督,对可能出现的种种隐患了如指掌,便于在后期管理各项设施维修养护工作,减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时,对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量,更减轻日后的管理难度,并为顺利移交拿出依据。
二、前期介入图纸审核、巡查重点;
1、物管用房方面;要求配置物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留,(管理处办公室、员工宿舍食堂、娱乐活动室、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等)。
2、电气方面;注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计,对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷,路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡,可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中,保障可靠供电等,(方便日常维修、减少开支、节约能源)。单元楼道灯最好采用光控红外线开关(以方便业主使用,减少公共照明浪费电量)。更方便后期的维修、保养和管理。
3、消防方面;对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理,回路的分布,卷帘门的分布、报警器安装部位等。
4、给排水方面;了解供水的系统情况,各楼层供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置。住户的供水方式,水压是否达标,各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门,不至于关总阀影响其它业主用水,如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表,以避免产生计费错误。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向,检查口的位置,化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理,坡度要适宜,没有压扁堵塞现象。井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度,路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。
5、监控方面;智能防盗设备要完善,小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理,对住户与商场的门进行控制,能有效的隔离商场人员进入住户空间,对出入口的设置合理,停车场的智能化无安全隐患,管道井是无安全隐患等。、各单元门、停车位、外围、巡视死角,平台等应加装监控镜头确保安全。
6、清洁方面;可以关注各垃圾桶的设置是否合理,楼层清洁用水是否方便,电梯厅内吸尘用电是否方便
。天台是否设置照明及水龙头,垃圾收集点,洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。
7、绿化、泳池方面;对绿化设计的品种适宜以后的物业管理,适宜以后长期保持相应的花期,各种自动浇水系统完善,花池的排水恰当。泳池的设备设计合理,补水、溢水、排水完善。绿化带植物的品种,不要设计得太名贵、太繁多,除充分考虑到错落有致,四