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考生姓名:____________________ 身份证号:________________________ 准考证号:________________________
二〇〇九年度
全国房地产估价师执业资格考试
《房地产估价案例与分析》试题
(本试题全部为主观题)
人力资源与社会保障部
人事考试中心
中华人民共和国监制
二〇〇九年四月
重要提示:要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题,否则按无效答题处理。
一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内)
(一)李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产,虽然该房地产所处位置较偏远,但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向,具有良好的升值空间。目前,该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡,居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼,砖混结构,紧邻一条规划商业街,建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营,二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格,委托一家房地产估价机构进行了评估。
请问:
房地产估价师在接受委托后,若采用市场法估价,在选取可比实例时需要考虑哪些因素?
(二)某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者,现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标,其报价依次为415万元、423万元、455万元,而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
请问:
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(三)2006年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期6年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问:
,可否选取其作为可比实例?为什么?
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二、单项选择题(共3大题,共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内)
(一)甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区,项目于2008年3月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元,因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外,该项目没有其他或新增法定优先受偿款。
。下列表述中正确的是( )。
,则估价对象的抵押价值为( )。
,经评估的抵押价值为9000万元,银行按50%发放了2000万元的贷款,则该项目再次抵押的价值为( )。
-2000万元=7000万元
-2000万元/50%=5000万元
-2000万元-1500万元=5500万元
-2000万元/50%-1500万元=3500万元
,且部分售出,甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。