文档介绍：吉林财经大学
硕士学位论文
我国商品房预售资金监管若干问题研究
姓名:王婷婷
申请学位级别:硕士
专业:经济法学
指导教师:张秋华
201104中文摘要
商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。商品房预售资金也成
为房地产企业的一种融资方式。由于在这种交易关系中直接涉及购房人的切身利
益,如果不对商品房预售及预售资金加以有效的监管,势必会使购房者及相关利
益主体承担巨大风险,同时严重扰乱房地产市场的秩序。因此对上述问题的研究,
尤其是在资金监管层面上加以制度方面的规制,具有积极的现实意义。
加强我国的商品房预售资金监管,构建符合我国国情的商品房预售资金统一
监管模式,明确监管的对象、监管的权限和监管责任,是目前较为急迫的任务。
我们应在商品房预售资金监管主体的设定以及统一商品房预售资金监管模式勾
勒等方面加以深入的研究,为商品房交易资金监管法律制度的完善贡献理论资
源。
房地产的开发与销售作为民生的一项供给,在建设过程中资金需求量大、投
资周期长,与百姓生活息息相关;房地产市场又是一个高风险的市场,如果脱离
了有效的监管,其引发的风险会波及到其他不可预知的行业。近几年来,我国的
房地产市场过热,房价过高,带来的一系列问题已经摆在了人们的面前,人们期
待着各级政府采取积极有为的制度与措施加以解决。事实上,近期政府出台的一
系列措施和办法都直指房地产企业的失当行为,完善商品房预售资金监管早已纳
入政府管理的视野,为此需要我们认真地梳理政府出台的具体措施及实施的效
果,论证加强政府监管房地产预售资金的必要性,力争使商品房预售资金规模的
合理,合情,合法化。
我们知道完善预售资金监管意义重大,但如何从制度经济学角度加以证成就
显得更加重要。当前,我国房地产的现状就是房子还没有建好就卖得热火朝天,
开发商迅速回笼了资金后,往往把重心立即移到下一个投资的热点,或去重新拿
地进行新的开发获得更多的市场机会。预售资金监管制度完善或能够有效实施,
都会很好的遏制住这种势头,约束市场主体的这种投机行为。那么构筑什么样的
预售资金的监管模式就成为我们开放出来的首要问题。监督机构进行监管的动机、能力、独立性和责任能力是监管模式的主干部分,对其内容的论证和充实,
是勾勒这种模式的必要条件。
对于房地产企业的监管,一些发达国家和地区监管的模式和制度设计,可以
为我国的房地产市场尤其是房地产预售资金的管理提供借鉴和启示,问题是我们
如何吸收这些资源,如何去糟存精,成为我国的预售资金监管模式确立的问题之
一。故对上述几个问题的深入总结和细致归纳,总结出我国在预售资金监管上的
症结,从而对症下药,提出治愈此问题的拙见,加快实现对我国现行预售资金监
管制度的完善,构建具有地域特点的特殊监管模式成为本文的主要学术贡献。
关键字:商品房预售资金监管制度
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商品房预售,是指依法成立的房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收
前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
商品房预售缓解了房地产开发企业资金不足的困难,很大程度上促进了房地产市
场的繁荣。因此,在房地产开发中被广泛采用。我国商品房预售制度自从建立以
来就伴随着许多争议。由于预售商品房在预售时尚未形成特定的不动产,不具有
完整的使用价值,买受人在履行合同过程中实际上并未取得该预售商品房的真正
权益。由于该制度在实行过程中存在着法律法规上的不完善,开发商在取得预售
房许可证进行销售后,缺乏对预售款使用的有效监督,暴露出了逾期交房、挪用
预售款,形成“烂尾楼”等现象,给买受人造成巨大的损失,扰乱了房地产市场
的健康有序发展,影响了社会稳定。商品房预售制度固然有加速建设资金周转,
提高资金使用效率,降低资金使用成本等优势。一些购房者在接受调查时也表示,
预售商品房相对于现售商品房有价格优势,但是,随着时间的推移,预售制度带
来的弊端也日益显现出来,从而引发了大量社会问题。因此建立我国商品房预售
资金监管制度有其必要性和可行性,如何构筑我国预售资金监管制度的基本框架
亦成为具有理论和实践意义的问题。
对预售资金监管制度的研究,既关乎经济方面的问题,亦是法学研究的重要
问题,但目前法学研究与论述略显不足,大多数研究集中在对预售制度本身是否
应该存在或废止,预售制度的优点和弊端,对预售制度中的