文档介绍：郑州写字楼市场表现如何?本项目属于那个阶梯?市场机会在哪?
写字楼客户关注的价值核心是什么?写字楼操作核心是什么?
(本项目核心价值是什么?)
本项目成交环节是否具备?如何完成成交环节?销售环节如何执行?
针对本项目的核心价值如何推广?如何推广创新?
通过本次提案能够回答以下问题:
PARTY1:写字楼市场表现
2008年受全行业调控影响,投放略大于需求,进入09年销售出现回暖。
08全年投放58万平方米,销售38万平方米,不含存量,不含商住。
09年第一季度季度销量快速增加,。同比增长77%。
供销:基本平衡,市场存量保持在合理水平
中等价位写字楼成为市场成交主流需求
价格走低受两方面因素影响:
1、市场调整,开发商迫于资金压力,主动价格回调
2、定向开发、抵扣工程款等非市场化因素
销售价格:呈现出缓慢回调的走势
市场总体竞争相对平稳 后进入者仍存在机会
全市在售写字楼项目23个;
市场总可售面积约为80万㎡,优质可售面积约50万㎡
按当前市场月均消化量为5万㎡计算,市场优质存量消化需10个月。
个案销售速度与价格表现
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淡市下,非主流区域写字楼,以低价入市,诸如绿地3980元/平米起,方圆创世3800元/平米起,康桥商务广场4580元/平米,如果价格策略能做成区域的真空,此类项目仍有机会。
金水东路, 8000-12000元/平方,有价无市,保持6000元/平米左右销售可观。
CBD,市场价格在6000-7000元/平方米之间,接受度高。
区域
项目
3月
4月
价格表现
销售速度
价格表现
销售速度
CBD
王鼎国际
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6000元/平米
16000㎡
金水东路
楷林米
8000 ㎡
6600元/平米
1200 ㎡
城市中心区
裕鸿米
7000㎡
5600元/平米
10000㎡
非主流商务区
康桥商务广场
4700元/平米
4500㎡
4900元/平米
4000㎡
绿地原盛米
5000㎡
4900元/平米
2100㎡
第一阶梯
第三阶梯
第四阶梯
第二阶梯
写字楼分类
案例
区域价值/商务聚集度/舒适度
性价比/市场接受度
城市传统商务
经三路/农业路项目
高/高/低
中高/高
SOHO
国贸中心/裕鸿国际
高/高/低
高/高
城市新型商务
CBD
高/高/中高
中//高
产业园
企业总部基地
低/低/高
中/低
主题式写字楼
华远企业号
注协大厦
联合中心
创意写字楼
中/低/低
中/低
生态写字楼
公园商务
低/低/高
低//低
非主流写字楼接受度低,销售速度慢
非主流写字楼突破,需要完成区域价值的提升,与营销差异化。
写字楼产品机会点?
-------我们如何面对
PARTY2:客户关注写字楼价值