文档介绍：第十四章土地增值税
一、概述
二、征收范围
三、纳税人、税率
四、计税依据
五、应纳税额计算
六、征收管理
一、概述
概念:对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物所取得增值额的单位和个人征收的一种税。1994年开征。
特点:
①以转让取得的增值额为计税依据
②在房地产转让环节征收,转让一次征收一次;
③在征管上以房地产评估价格为标准;
④实行超率累进税率
立法原则:
增强对房地产开发交易的宏观调控
抑制土地炒作,保障国家土地权益
规范土地收益分配,增加财政收入
二、征收范围
征收范围:有偿转让国有土地的行为。包括①转让国有土地使用权②转让地上建筑物连同国有土地使用权
必须同时满足3个条件:
①是否属国有土地。自行转让集体土地违法
②是否发生产权转移。出让、未转让(出租)不征
③是否取得收入。产权变更未取得收入(继承)不征
三、纳税人、税率
纳税人:一切单位和个人
税率:四级超率累进税率
级次
增值额与扣除项目金额的比率
税率(%)
速算扣除数(%)
1
≤50%部分
30
0
2
50%~100%部分
40
5
3
100%~200%部分
50
15
4
>200%部分
60
35
增值额=销售收入-成本扣除项目
增值率=增值额/成本扣除项目
增值额=增值率×成本扣除项目
设增值率为x,且50%<x≤100%,则
按定义计算应纳税额
=50%×成本扣除项目×30%+(x-50%)×成本扣除项目×40%
=x×成本扣除项目×40%-成本扣除项目×50%×(40%-30%)
=增值额×40%-成本扣除项目×5%
四、计税依据
计税依据: 转让房地产增值额
=收入总额-扣除项目
收入总额:转让取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。
扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额:①地价款②相关费用
2、房地产开发成本:开发土地和新建房及配套设施的成本①土地征用拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用
3、房地产开发费用:与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
扣除限额=利息+(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×5%及以下
或扣除限额=(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)×10%
4、转让房地产有关税金:房地产开发企业2税1费(营业税、城建税、教育费附加);非房地产开发企业管3税1费(营业税、城建税、印花税、教育费附加)
5、其他扣除项目:房地产开发企业允许加计扣除费用=(取得土地使用权支付价款+房地产开发成本)×20%
五、应纳税额的计算
(一)转让土地使用权和出售新建房计算步骤:
1、计算增值额=收入额-扣除项目金额
2、计算增值率=增值额÷扣除项目金额
3、确定适用税率(税率表)
4、计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
注:不能准确提供收入、扣除项目金额的,税务机关按评估价格计算。