文档介绍：朱雀路项目营销方案 玖鼎策略
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战略定位
商品房市场 市场供应特征     2010年第2季度,西安市商品房投资额为662894万元,%,%········
2010年第2季度商品房施工面积3888402平方米,%,%;本季度商品房竣工面积········
市场销售特征:
2季度西安商品房销售面积为3266392平方米,%,%。其中住宅销售面积为2929064平方米,%,%。尽管数据仍表现为增长态势,但自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来,力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。为期两个月的政策消化之后,需求市场观望情绪更加浓厚,进入6月,恒大地产、绿地集团、中海国际社区、中新浐灞半岛等开发企业纷纷加入“优惠促销”行列,市场供求关系已开始逆转。
从西安市商品房各月销售量来看,“4月15新政”就是一道分水岭。新政出台前,楼市高歌猛进,房价频频“越位”,销售量也在2月短暂的回落后冲高;新政出台后,西安商品房市场市场迎来全面降温,楼市新政除了对投资性购房一声棒喝外,同时对刚性需求心里产生了影响,市场观望态势渐浓,这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转,消费者与开发商博弈,导致销售量在4月冲高后,5、6月销售量连续下滑。     ···········     截止6月底,,%,%的增幅;,%。
各物业价格表现
                                                                                                                                                        
    从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出:城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的,城南区、高新区以及城西区紧随其后;其中各城区中西高新和城北区普通住宅成交均价环比增幅最大,%%,这与区域内推出中高端项目有关······
价格表现     
2010年2季度商服用房销售面积为171213平方米,%,%,%;本期商服用房销售额为196818万元,%,%,%。由于西安商业地产发展较为缓慢,多数以住宅项目底商为主,因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显,但从去年3季度开始商服用房类物业呈明显的上升阶段。随着楼市调控政策威力渐显,住宅市场观望情绪更加明显,住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。住宅投资收紧,不少投资客开始转战商业地产,一些品牌企业也都纷纷将目光瞄准了商业地产。从目前市场情况来看,商业项目的租金回报仍旧较高,投资商业地产依然能取得不错的收益。在住宅市场出现不确定后,商业可能将会是很多投资者的新选择,因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。
从商服用房成交均价及变动比率走势图上看,本季度全市商服用房类物业成交价格为11495元/平方米,%;,%。