文档介绍：任志强:一组指标说明房地产投资未反转注定下降
主持人:这一轮的换档的过程中,是不是把房地产给换没了?房地产以后会不会换回来,请教一下任总?
任志强:房地产所有的前期指标都是不好的,从投资来说,,但是5月份当月只有2点几,5月份当月下降的速度,比前几个月下降速度更快了,你们怎么能说反转呢?没有反转,继续下降是注定的。
我们可以看看几个前期指标,第一个前期指标是土地,连续几个月都-30%了,这个指标。没地你拿什么增加投资啊?想投资,得有地啊,没地你开不了工,所以-30%已经连续好几个月了。到今年年底,土地都不一定能转正,投资怎么能往上,这是第一个指标。
第二个指标,我们看看到位资金,到位资金是-,换句话说,我们的销售已经变成正的了,但是为什么资金是负的呢?还银行帐还不及了,你得先把银行帐倒过来啊,银行帐还没有倒过来,自有资金比例是负的,怎么可能去增加投资呢?不可能。
第三个指标说银行,银行开发贷,今年是负的8点几,增长率负的8点几,,还不如我们销售增长呢,也就是说它也是拖后腿的,银行并不支持房地产,你拿什么去扩大投资呢?也不可能。
我们再看一个指标,就是销售价格和销售关系,还没有完全转入正的,销售现在还是负的。如果这几个指标都是负的,拿什么去说投资能反转呢?你们很乐观,认为下半年就反转了,我们觉得刘主任这个可能是对的,今天能是正增长就不错了。。
他们原来年初希望是7的正增长,我们年初估计就比你们保守,是5左右,但是现在看来,5都达不到,很可能还持续下降。
那么政府采取的一些措施,希望它上来,比如说又增加了一些旧房改造,或者保障房改造之类的,我觉得有毛病,就是为了拉投资,所以就想加大这一部分。我们可以看看外国的改造,大部分是新房建设,不进行旧城改造,为什么?把里外的价格隔绝了,所以我们有一个说法,旧城一张床,超过新区一间房,宁愿在旧区只有一张床的小面积,也不到新区住一间房。
中国在搬迁的时候也这样,在新区建设的时候,为了扩大城市化,新区建设的时候,不动旧城,所以价格上不去,因此世界各国在城市化发展过程中,价格是相对稳定的。倒过来我们看看,现在纽约市在进行改造,人家的城市,旧的土地都在,中国全都没了,因为里外一块儿动,都是用新区带旧城,就把旧城价格和新城价格都推高了。
这个过程没有发生改变,所以我们价格高,但是旧城改造越这么动,越不行。(房地产)大家都知道要销库存,库存越大,就要减少生产,怎么能去扩大生产呢?希望用投资增长去拉GDP才这么干。
我为什么说是错的,这边库存还没消费,那边又增加,比如刘主任说1300万套,实际我们商品房只有700万套,600万套是保障房,如果保障下来了,那商品房是不是就增上去了?那很简单,你拼命加保障性住房干吗?因为保障性住房现在不是给穷人解决问题,自住房什么都是要解决富人问题。
尤其我们说棚户区改造,最早的棚户区改造,是指工矿区,全是破房子,现在转移到旧城以后,棚户区改造是50%的好房子,50%的旧房子,你把富人房子也给拆了,完全是概念不对。
我们再看一个前期指标,今年我们的新开工是-18%,-18%的新开工,你拿什么去投资增长?没有投资增长的可能性!包括还有一个严重错误,老说一线城
市消化多少,二线城市消化多少,三线城市消化多少,你们认为一线城市