文档介绍：灌云母子松地块项目报告
市场营销核心理论:
研究市场状况
发展市场机会
寻找潜在客源
确定客源需求
细分市场
确定产品定位
确定目标客源
及客源容量
市场特性
研究市场特性
发现客源特性
确定市场目标
确定营销策略
目录
一、连云港房地产市场整体运营状况
二、灌云房地产市场研究
三、灌云别墅市场研究
四、地块属性分析
五、产品总体定位
一、连云港房地产市场整体运营状况
投资情况:
整体发展房地产开发投资主要集中在市区,各县区投资比重不大。
2007年,,%。 从各个县、区房地产开发投资完成情况看:
点评:%,与其他县城相当。
市场供应:
。2008年新增加开工面积包括:老盘的后续开工面积300万平方米;新盘开工面积900万平方米。这些新盘首期开工面积将达到300万平方米右。预计2008年全市新开工面积将增至600万平方米。
成交状况:
2007年1月—,%,,%。
2008年1月份,市区普通住宅成交828套,相比2007年同期1400余套,下滑60%。而2月份,市区仅成交普通住宅536套。截止3月9日,港城楼市房源成交套数为427套。尽管成交量出现萎缩,但并没有出现降价风波,促销优惠活动也比较平淡,全市房价基本基本稳。
点评:07年供销旺,进入08年明显受到宏观调控的影响:出现观望现象、成交下滑,但总体市场价格仍然比较稳定。
价格走势:
   2007年,全市商品房屋平均售价2555元/平方米,%。其中住宅平均售价2395元/平方米,%,(剔除经济适用房平均售价2467元/平方米,%)。     市区商品房屋平均售价3080元/平方米,%,其中商品住宅平均售价为3012元/平方米,%,(剔除经济适用房平均售价3188元/平方米,%)。     各县、区商品住宅平均售价和涨幅分别为:
点评:08年连云港各区域房价有所上涨,其中连云区上涨比率最高,%,灌云县房价的上涨幅度比较合理,%。
小结:
◇在紧缩政策环境下,连云港楼市尚在健康轨道上发展运行,受到全国房价起落行情的影响并不大。
2007年前国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等,却对全市楼市起到了较大影响。但由于全市的刚性住房需求增长仍然迅猛,使得楼市近期已有回暖迹象。
◇随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应,2008年的全市楼市仍有拓展空间。
二、灌云房地产市场研究