文档介绍：区域市场及本项目周边市场调研
地理位置及产业结构:
后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。)
确立21世纪以高新技术产业为主导
区域形象
整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢;
交通条件一般,目前仅706路公交车经过;
在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡)
经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况:
销售期普遍较长,-。
销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右
媒体关注度较高,
户型分析:
供应的户型主要以三房、二房、复式为主
主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房
小面积住宅市场认可度较差
户型设计对南北通透、方正实用要求较高
多层住宅的认可度明显高于小高层和高层
价格分析:
对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右,2000元/平方米是一个“槛”
客户群分析:
主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多
主要来自江岸,部分江汉,少量来自其他地区
30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划
后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的)
控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的)
规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模
后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势,
汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。
各片区主要楼盘列举:
后湖片区:东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目(未动工)
金银湖片区:万科四季花城、碧海花园、书香水榭
杨叉湖片区:新华家园、阳光花园、田园小区
常青片区:常青花园十二期、十四期
解放公园
西北湖
金融一条街
后湖片区
常青片区
金银湖片区
杨叉湖片区
张公堤
发展大道
大批国家机关
竞争片区位置示意图:
竞争片区比较表
比较项目
后湖
金银湖
杨叉湖
常青
目前片区集中均价
多层1800,小高层2200
多层1600-2300
多层2000,小高层2500
多层1800
市政配套
较差
较差
较好
稍好
商业配套
较差
较差
较好
梢好
距市中心距离
较近
很远
较近
较远
交通
交通线路少,轻轨、地铁未通过
通轻轨,目前交通线路少
交通线路较多
通地铁、轻轨??/,
景观
无景观资源
金银湖
无
无
区域形象
新兴片区,城乡结合带向中高档住宅区过渡
新兴片区中高档住宅区
相比属于旧城改造
最早的目前较成熟的中低档住宅区
发展前景
临科技园,大型综合居住组团
环湖中高档居住组团
开发潜力较小
已成型,建设用地减少
综合评价
后湖在目前的片区比较中不占优势;
片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可;
项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。
区域内:后湖生态花园、城开项目、世纪家园
区域外:万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园
注:万科四季花城与城开项目价格属于预估,城开项目含300-400元/平方米左右的装修
评价:本项目在后湖片区除价格不占优势外,与大多项目相比优势明显,有超出一个层面的可能。
与区域内楼盘价格差距较大,仍需在产品与营销方面做一定的提升;
与区域外楼盘相比,不占明显优势,主要优势为地段、小区环境;
地段的优势是不可替代的,本项目距市中心直线距离短,属于繁华边缘的净土,距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近,这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。
同层面主要竞争对手锁定:万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园
综合
品质
低品质高价格
高品质高价格
高品质低价格
低品质低价格
 
万科四季花城
新华家园
城开项目(不含装修价格)
项目二期
阳光花园
常青花园
恒星园一期
后湖生态花园
世纪家园
1600 1700 1800 1900 20