文档介绍：商场的物业管理方案
商场的物业管理方案
商场物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等,其中,融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展,这些商场物业的产权性质也出现了各种形式,其经营方式多种多样。对这类物业的管理尚属新课题,值得在管理实践中进一步探索。
第一节概述
一、商场物业的含义
商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中,公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型,与一般零售商店不同,零售商店即使规模再大,仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营,各行各业的经营服务都有,范围远远超过零售商店,它不仅包括零售商店,而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
二、商场物业的产权性质
商场物业的产权性质大致可分三种形式:
(1)临时转移产权型。在经营上,这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权),到期后,开发公司退还投资款,收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。
(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块,出售给各个业主,物业的产权由多人拥有。
(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。
总的说来,现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大,经营或招商所面临的风险也大,在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加,这种形式开发商可以尽快收回投资,又能满足众多个体经商者的需要,比较符合现在的市场需要,因此颇为流行。
三、商场物业的类型
(1)从建筑结构上来分,商场物业有敞开式的市场和广场型,如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类;同时也有封闭式的购物中心型,如广州天河城,香港的统一中心、太古城等。
(2)从功能上来分,有综合性的专业购物中心,如广州的天河城;也有商住两用型的,如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展,商住两用型的商业物业
在不断增多。
第二节公共商业楼宇的管理公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉、认识这些特色,印入脑海,潜移默化,传递、追逐这些特色(一段时间后,顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客,吸引新顾客,有稳定、壮大的顾客流,所以公共商业楼宇
的良好形象就是销售的先行指标。同时,公共商业楼宇的良好形象一旦形成,便是一种信誉、品牌和无声的广告,说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后,消费者过去买“品牌”,现在买“店牌”。可以说,在不同商店里,同样品牌的商品具有不同的价值与形象,商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值