文档介绍：亲亲家园(宁波)项目开发规划
编制单位:坤和建设(宁波)集团有限公司
责任人:高峰
编制日期:20051012
目录
一、综述
(一)编制目的
(二)项目概况
(三)周边主要待建项目
(四)市场、客户、产品定位分析
二、开发规划要点
(一)关键时点与亮点工作
(二)主要支持条件
三、项目技术指标
(一)指标汇总
(二)地上建筑面积汇总表
(三)地下建筑面积汇总表
(四)区域划分与组团命名
四、主要内容
(一)设计部分
施工图提交计划
室外配套工程拟签定的各专业分包合同
(二)前期部分
(三)工程部分
主体工程计划表
室外工程计划表
工程验收阶段安排
工程材料部分
(四)营销部分
编制依据
可销资源汇总
销售收入预测
销售实施计划
销售回款预测
交付工作流程
物业管理框架方案
(五)资金成本部分
项目成本测算表
成本测算说明
现金流量表
利润测算表
(六)人力资源部分
五、不确定因素简评
一、综述
(一)编制目的
根据集团公司对宁波公司三个项目的整体规划意见,加快亲亲家园(宁波)项目的实施进度,使整个工程的设计、建设、销售做到有章可循、循序渐进,特编制本开发规划,编制目的包括以下三个方面:
1. 对项目整个实施过程中涉及到的资源利用、时点把控、关系协调、资金准备等各环节工作提供具体的指导;
2. 本项目开发规划作为宁波公司编制年度规划目标的依据;
3. 为集团公司在宁波地区未来几年的发展积累的有关实施模式方面的经验。
(二)项目概况
亲亲家园(宁波)项目位于江北区洪塘5#-8#地块,建设地址:东至江北区洪都路,南至原规划北外环路,西至与4#地块相邻的规划道路,北至规划道路。总用地面积155300平方米,地块用地性质为住宅及其配套,规划指标:、建筑密度28%、绿地率35%、建筑高度50m。项目±(85),~;本工程结构重要性类别为丙类建筑,结构安全等级为二级,结构设计合理使用年限为50年,抗震设防烈度为6度;5、6层住宅形式为现浇异形框架结构,11、15、18层小高层住宅为现浇框架-剪力墙结构,幼儿园及会所为框架结构,抗震等级为四级,售楼处工程为钢结构。
(三)周边主要待建项目
3#地块:位于本案北侧,隔路相望,地块性质为住宅用地,,,建筑限高40米,预计05年年底左右公开出让。
4#地块:位于本案西侧,隔路相望,地块性质为住宅及商业用地,,,建筑限高50米,预计05年年内与3#地块一起公开出让。
12#地块:位于本案东侧,地块性质为拆迁安置用地,,,建筑限高50米,何时启动未定。
西侧经济适用房:一个目前宁波市面积最大的经济适用房小区,总规模约100万平方米,其中住宅84万平方米,预计可以入住总户数约9000户,其中一期约60万平方米即将启动,2年内完成建设。
姚江新都:位于洪塘中路以西,姚江花园西面,占地约20亩,,江北西区集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心。
中小学:位于3#地块西侧,其中姚江小学规模为36班,,可容纳学生1600名,已动工建设。
医院:位于本案东面,拟建江北第一人民医院。
(四)市场、客户、产品定位分析
市场定位:
1、地段综述
亲亲家园位于宁波市江北区洪塘街道,位于宁波西北方位,南面距姚江直线距离约600米,,距离天一广场约12公里,行车至市中心约20分钟,公交车约45分钟。
亲亲家园附近住宅有已建成的姚江花园限价商品房,在建的洪都花园商品房,西面为规划100万方的限价商品房和高级人才公寓。
亲亲家园属于大姚江版块,相对于近两年该版块代表楼盘如:天水家园、天合家园、水尚阑珊、青林湾、水岸心境等楼盘,亲亲家园处于该版块的西北边缘。因此,目前在该区域内亲亲家园的市场接受度稍弱于其他楼盘。
2、区域分析
区域抗性
从调查结果和对门市接待客户分析,得出亲亲家园所在区域在市民中存在一定的抗性,这种抗性主要表现江北是宁波老工业基地、居住条件差、配套缺乏、有住在农村感觉、距离市中心远等。
区域机会
A、江北区政府已经出台江北西区规划,并在报宁波市政府批复,这是该区域的最大利好。
B、姚江是宁波的母亲河,孕育了宁波几千年的历史文明,为该区域增添了深厚的历史文化底蕴。
C、姚江水质好,原生态的自然美景使得该区域将成为宁波未来适宜居住的区域之一。
D、该区域是宁波的西北门户,随着机场路延伸段、北外环路等规划道路的建设,该区域与市中心的联系