文档介绍：嘉定新城项目全案攻略
项目营销提案报告
2002年松江
2011年嘉定
开发商——遵照“一站式”服务理念,延续方舟品牌特色……
代理商——确保赢销落地,实现价值空间最大化…….
序
抓准市场,成就红盘!
汇报纲领
壹、政策简读
贰、板块精读
叁、市场熟读
肆、面市定位
伍、赢销落地
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【壹、政策简读】
假性回暖、酷政加码,看弱2011
宏观市场呈现假性回暖,但幅度有限,总体为价平量增态势:
截止到4月25日成交量达38万方,整个4月成交量将达到50万方左右,虽然4月成交量仅为去年同期50%,但2、3、4月成交连续上行、而价格未连续下行,市场面已为政府不悦。
从去年到目前,楼市供求比关系总体倒置,供小于求的比例仅占25%。
从去化看政策
如果市场出现真性反弹且幅度加大,政府很有可能继续从下面四个方面进行调控:
一是政策严格执行:之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行,比如严格征收土地增值税。
二是政策力度加强:如购首套房的首付比例提高,目前是30%的首付,可能提高到50%,甚至更高(目前浙江已经把首套首付提至40%)。
三是政策范围扩大:如目前限购城市有39个,未来很有可能继续扩大。
四是新政策的出台:如目前仅出台了限贷、限购和限价政策,未来可能会进一步“限售”,即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让,将会进一步限制需求。
经济面
信贷规模结构控制加强(信贷收紧)
政策面
市场面
三限从严,实质影响将显现
观望气氛更浓+部分客户退场(含自用)
市场进入观望期,供求矛盾趋缓,公寓市场受供应竞争与大势影响较大
2011整体基调:
谨慎(量减价跌)
特别是上海外环以外板块
市场将不再百花齐放,成功只会给认识清楚、把握机会的人
从基本面到预判-2011
2010年为上海楼市酷政元年,预计2011年市场将出现量减价跌局面
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【贰、板块精读】
宗地、板块切割,大盘扎堆
一、宗地位置确定
嘉定老城区东部,塔城路以南,澄浏中路以东,新泥家浜以西,仓场路以北。
本案属于主城区,以西可借力老城,以南受新城辐射,楼市格局为嘉定核心区大中型项目。
老城区
新城区
西北板块
安亭板块
马陆板块
南翔板块
江桥板块
主城板块
新城板块
主城(老城)和新城板块合称嘉定核心板块
二、楼市板块确定