文档介绍：深圳房地产业的发展
深圳房地产业的发展□尤福永我国房地产业现状从发展历程上看与20世纪2030年代美国房地产业的状况基本相同其共性表现主要是房地产市场的不稳定性都出现了前所未有的大起大落房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段尤其深圳房地产市场的周期性变化在阶段上同美国有特别相似之处1993年底深圳因圈地运动和炒地皮过热出现了商品房价格偏高空置率上升从而导致房地产市场迅速下滑而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势无独有偶美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势两地情况非常相似都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏随之社会经济发展也开始逐步有所好转实践证明房地产金融体制的改革完善在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路而且对于促进国民经济实现良性循环建立良好的投资环境加速城市国际化建设保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响一构建新型房地产金融体制的可行性一房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求目前我全方米其中商品住宅的比率都在70以上这是不容回避的客观现实坦率地讲由于供过于求商品房积压严重不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还造成银行回笼资金困难周期运转不畅负担沉重这种连锁式的不良反应使得资源和资金得不到有效利用和合理使用因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展究其原因是我国现行的房地产金融体制还不够成熟体系也不完善甚至可以说存在着一些弊端主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大资金运行很难保证正常循环这种风险作用的结果表明现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要确切地说已与社会主义市场经济体制不相适应已到了非改不可的地步如果现阶段我们不对其深化改革非但解决不了眼前商品房空置率过高资金周转不畅的问题而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展类似1993年宏观调控中出现的一调就死不调就乱的情况在将来的发展中还会不同程度地出现其结果是房地产周期的低谷徘徊时间会更长空置率会更高缺房户和资金积压亦会更多从支柱产业角度讲不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力由此也会产生一些社会的不安定因素所以说客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定弹性作用的房地产金融体制使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展只有这个核心问题真正解决了房地产和房地产金融业才能持续稳定健康协调地向前发展二有先进的经验可以借鉴中外金融理论界已基本形成一个共识房地产金融体制的完善与否主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度因为二级市场比一级市场具有更多的优点①能够确保资金有正常流动的渠道②资金流动更安全③使资金能够在更大范围内流动美国房地产金融两级市场体系非常