文档介绍：审理商品房买卖合同纠纷
法官说20**-04-20潘军锋20**年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为,但随着商品房销售模式的变化、房价上下波动、房地产政策的调整等原因,商品房买卖合同纠纷案件的案情日益复杂。尤其是限购政策下,大量新类型案件的涌现,如新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等,给法院审判和律师代理相关案件带来了挑战。天同诉讼圈(微信号:tiantongsusong)今日为您推荐江苏高院潘军锋法官的文章,这也许是迄今为止关于商品房买卖合同案件疑难问题最全的审判观点集成。文/潘军锋江苏省高级人民法院/法律适用一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。
(一)因商品房销售模式引发的变化一是商品房买卖标的发生变化。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
二是出现商品房与物业服务的混合合同。在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。售后包租由于事先收取房款。其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
(二)因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
(三)因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。通过借用他人的名义购买房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用?(一)预约与本约的界定不明《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人