文档介绍：一、经济指标初拟
占地173926平方米,,总建筑面积713097平方米,取整71万平方米。各物业类型面积分布如下:
物业类型
面积
备注
住宅
61万平方米
商业
10万平方米
地下室
17万平方米
地下车位5134个
总计
88万平方米
备注:由于地下停车位的要求较高(本案大商业卖场也同时需要),因而若规划单层地下室,则地下室基本上需要满铺,后期需要与规划部门协调,用立体停车场等形式,减少地下室面积,起到减少成本投入的目的。本报告为了稳妥,暂按满铺估算。
二、成本框算
项目
项目细项
计算基数
单价
(元∕M2)
总价
(万元)
备注
土地总
成本
土地出让金、契税等
71万平方米
377
26780
按103万/亩
计算
政府
规费
按计容面积
71万平方米
100
7100
工程
综合
成本
住宅
住宅及地下室
1850
144300
商业
商业
2250
22500
开发
间接费
销售费用(3%)
总销售额
13574
财务费用
12000
管理费用(2%)
总销售额
3000
总计
88
2605
229254
备注 1、土地成本、政府规费按贵公司提供的数字预算;
2、工程总成本包含设计、场平、临设、桩基、地下室、建安、装饰、水暧电、电梯、消防、智能化、变配电、园林绿化、室外附属工程等全部工程成本。按遵义当地的水平
18-22层以内的单位为1600元左右,23-30层的为1800元左右。本项目住宅部分按50%面积22层以内,50%面积30层以内的方案框算,为了做好品质适当提高成本(比当地水平增加约150元),为后续的销售做铺垫。
3、销售费用为广告费及专业公司配合费,取值销售额的3%。
4、财务费用按自有资金3亿元,投资回收期4年,年利率10%。
5、管理费用按每年300万元,从现在开始至清盘10年计算。
6、工程成本的控制是重中之中,建议进行概念设计时设计单位需要出具成本框算,施工图时需出具成本预算,便于有效控制成本,清晰了解项目的成本构成。
三、收入估算
产品类型
分项
面积
(平方米)
销售价格
(元/平米)
总价
(万元)
住宅
61万
4800
292800
商业
大型商场
5万
15000
75000
步行街
2万
20000
40000
酒店
3万
8000
24000
地下车位
4134个
5万元/个
20670
总计
452470
备注:地下车位考虑1000位用于商业及租赁。
四、项目税费
452470*15%=67870(万元)
备注:%,土地增值税预征3%,%,%。项目结束时会进行土地增值税及所得税的清算,因而通常情况下预征额是不够,正常情况下以上三项合计为销售额的15%-18%,本报告按15%框算。
五、项目利润
税后利润=452470-229254-67870=155346(万元)
项目
指标
经营成本
229254万元
经营收入
452470万元
税前利润
223216万元
税前利润率
%