文档介绍：麻城金通湾项目
销售报告
深圳世方专业市场营销策划有限公司
2009-11-11
目录
第一部分:项目销售策略及销售方案 2
一、项目整体营销策略定位 2
1、销售模式 2
2、返租销售模式对商铺销售的重要作用 2
4、关于3年返租租金回报从铺位总款与从首付款中扣除的对比说明: 2
二、销售目标投资客户分析 2
1、市场销售目标客户定位 2
2、本地投资群体投资意向调查分析 2
三、项目销售市场分析及突破口 2
1、项目销售市场分析 2
2、项目销售优势与机会分析(SO) 2
3、项目销售劣势与威胁点分析(WT) 2
4、项目销售突破口 2
四、项目销售平面图纸 2
五、项目销售价格的确定 2
1、A区销售价格制定原则 2
2、A区价格参照体系 2
3、A区商铺销售均价的确定 2
4、D区销售价格制定原则 2
5、D区价格参照体系 2
6、D区商铺均价的确定 2
7、本项目总销售收益预算 2
六、价格走势及阶段性价格策略 2
1、阶段性价格调整 2
2、价格走势原则 2
3、价格走势策略 2
4、定金标准、银行按揭、付款方式及折扣建议 2
七、销售控制 2
1、销售速度 2
2、销售控制的过程及监管 2
3、销售控制需要注意以下几点 2
第二部分:项目销售推广策略 2
一、 项目整体推广思路 2
二、销售整合推广策略 2
1、推广主题 2
2、推广策略 2
三、项目阶段性推广策略 2
1、第一阶段:接受登记咨询阶段(2009年12月中旬-年1月中旬) 2
2、项目公开认筹阶段(2010年1月底-2月初) 2
3、项目公开发售阶段(2010年2月初-2010年6月) 2
4、项目攻坚阶段(2010年7月-8月) 2
5、项目扫尾阶段(2010年9月) 2
6、营销工作安排 2
四、项目销售方案的说明 2
1、项目运作环境分析 2
2、项目营销核心问题 2
3、关于项目推广费用的说明 2
五、项目销售中心正式对外开放工作倒排计划 错误!未定义书签。
第一,形象包装方面 2
第二,相关工程方面 2
第三,活动的筹备 2
第四,人员配置方面 2
第五,其他方面 2
第一部分:项目销售策略及销售方案
一、项目整体营销策略定位
1、销售模式
项目位于西城新区,目前项目周边人气及交通配套尚不完善,鉴于这种情况,为降低投资门槛,吸引更多投资客,建议项目销售采取:返租的销售模式,以达到项目整体销售目的,具体返租策略如下:
采取一次性返租销售模式,以降低客户投资门槛,吸引投资客及经营者;
返租额度:每年按铺位总值的8%计算,并且不代扣商铺出租相关税费;
返租年限:返租3年,计铺位总值的24%一次性从铺位总款或首付款中扣除;
2、返租销售模式对商铺销售的重要作用
返租策略对于商铺营销有重要的推动作用,体现在以下几个方面:
投资主体与经营主体实现了一定程度的分离,通过有实力或有经营经验的经营者实现商业的整体稳定经营,从而保证了投资主体的回报,增强了投资主体的投资信心。但同时,经营主体的经营能力是返租实现的基础因素;
在出售的前提下,通过返租策略,解决了产权分散所带来的统一规划与经营问题。使商业项目在统一经营的前提下,培育市场成长,实现商业的最佳价值,支持了物业的增值能力。也保障了大多数小业主的投资利益。将投资主体、经营主体、发展商的利益联系在一起,增强了投资者的投资信心。
通过返租销售的策略,还可以减少铺位的首期款,降低商铺投资门槛,从而扩大投资客户群体。
3、一次性返还租金的必要性
租金一次性返还,减少了投资客首期支付额度,为投资客分离部分风险,从根本上降低了投资的门槛,扩大项目投资客层面。同时租金一次性返还也是开发商实力的体现,必将增强投资客对项目的信心,有力地促进项目的销售。
发展商通过返租的方式,提高了售价。借小业主的投资款,来实施对商家的租金优惠,使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意,降低了商家经营风险,给商家一个良好的市场发展机会,达到“放水养鱼”培育市场的效果。
租金的一次性返还,投资客降低了投资的风险。同时在返租期内拥有稳定的投资收益,返租期满后投资客将得到一个兴旺的市场。投资客也乐意接受这种付款方式。
4、关于3年返租租金回报从铺位总款或从首付款中扣除的对比说明
项目采取一次性返租3年24%租金回报的销售模式,在返租金额扣除时同样存在以下两种方式,第一:3年返租金额,一次性从铺位总值中扣除;第二:3年返租金额,一次性从首付款中扣除,针对两种不同扣除方式,以100万的铺位总值为例进行对比说明:
铺位总值
(万元)
3年24%返租金额
(万元)
返租方式
合同中签订的总值